Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Những “chiêu trò” và rủi ro người mua dễ gặp phải

Trong nhiều năm qua, không ít người dân lâm vào cảnh “tiền mất tật mang” khi mua căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Chủ đầu tư hoặc bên môi giới thường sử dụng các chiêu trò như “đặt cọc giữ chỗ”, “chứng minh năng lực tài chính” để huy động vốn trái phép lên đến hàng tỷ đồng. Khi dự án bị đình trệ hoặc không được cấp phép, người mua rơi vào vòng xoáy tranh chấp, đòi tiền khó khăn.

Để tránh mất tiền oan, người mua cần nhận diện những chiêu trò thường gặp sau:

1. “Dự án ma” và chiêu trò góp vốn, đặt cọc giữ chỗ

Không ít trường hợp người mua mất tiền khi mua phải những dự án không tồn tại hoặc chưa được cấp phép. Chủ đầu tư dựng phối cảnh hoành tráng, hứa hẹn tiện ích vượt trội, tiềm năng sinh lợi, nhưng thực tế chỉ là bãi đất trống.

Một chiêu thức khác là mở bán khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh. Thay vì ký hợp đồng mua bán theo luật định, nhiều chủ đầu tư lách luật bằng hợp đồng góp vốn, thỏa thuận giữ chỗ, hợp tác đầu tư. Khi xảy ra tranh chấp, người mua chật vật với việc đòi lại tiền.

2. Ép đóng tiền trái luật

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tuy nhiên, thực tế, nhiều chủ đầu tư thu tới 50 – 70% ngay khi mới xong phần móng, thậm chí ép người mua đóng tới 90% với “mồi nhử” chiết khấu cao. Điều này khiến người mua mất đi lợi thế tài chính để buộc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Nếu dự án đình trệ, toàn bộ số tiền gần như bị “giam” vô thời hạn.

3. Bẫy trong hợp đồng

Không ít hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ẩn chứa nhiều rủi ro:

• Bẫy về tiến độ: Hợp đồng không quy định ngày bàn giao cụ thể, mà chỉ ghi “dự kiến” hoặc “theo tiến độ thi công”, khiến cho dự án có thể bị kéo dài vô hạn mà chủ đầu tư không phải chịu trách nhiệm, người mua bị giam vốn nhưng khó có cơ sở đòi bồi thường.
• Bẫy về quyền lợi: Người mua chậm đóng tiền sẽ bị phạt cao, mất cọc, thậm chí bị hủy hợp đồng, trong khi đó, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao thì chỉ bị phạt tượng trưng, hoặc không quy định trách nhiệm, gây mất cân bằng quyền lợi. Ngoài ra, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chủ yếu thuộc về chủ đầu tư, khiến người mua rơi vào thế yếu.
• Bẫy về tài chính: Hợp đồng chỉ ghi nhận giá bán mà bỏ ngỏ nhiều khoản phí phát sinh như: phí quản lý, phí bảo trì, phí làm thủ tục cấp sổ. Khi nhận nhà, người mua mới “ngã ngửa” vì số tiền phải đóng thêm quá lớn. Do đó, cần yêu cầu liệt kê cụ thể tất cả nghĩa vụ tài chính ngay trong hợp đồng. Một số hợp đồng còn không phân định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng, dẫn đến phát sinh tranh chấp sau này, đặc biệt liên quan đến quyền sử dụng chỗ để xe, tầng thương mại.

Kết luận: Nhiều vụ tranh chấp cho thấy, nguyên nhân chính xuất phát từ việc người mua chỉ tin vào lời hứa miệng hoặc quảng cáo mà bỏ qua việc kiểm tra pháp lý và hợp đồng. Có trường hợp người mua đóng gần hết giá trị căn hộ nhưng vẫn không được nhận nhà, do dự án vướng pháp lý hoặc ngừng thi công.

Do đó, trước khi “xuống tiền” để mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, đọc kỹ toàn bộ hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ thanh toán, bàn giao, phạt vi phạm, quyền sở hữu, đối chiếu với hợp đồng mẫu theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Quy định pháp luật chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được thực thi đúng và đầy đủ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã siết chặt nhiều khâu từ điều kiện pháp lý, tiến độ thanh toán, giới hạn đặt cọc đến nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế, vẫn có những chủ đầu tư hoặc môi giới tìm cách lách luật, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua. Vì vậy, sự thận trọng và tỉnh táo của người mua chính là yếu tố quyết định để tự bảo vệ mình. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước những lời chào mời hấp dẫn, chỉ đặt cọc và ký hợp đồng khi dự án đủ điều kiện pháp lý, và luôn chủ động tìm hiểu, đối chiếu, kiểm tra để tránh rủi ro lớn về sau.