미래 주택 구매 및 판매 – 구매자가 쉽게 접할 수 있는 위험과 속임수

손실을 피하기 위해 구매자는 다음과 같은 일반적인 수법을 파악해야 합니다.

존재하지 않거나 허가를 받지 않은 프로젝트를 구매하여 구매자가 손실을 보는 경우가 많습니다. 투자자들은 뛰어난 시설과 잠재적인 수익을 약속하며 거창한 전망을 제시하지만, 실제로는 빈 땅일 뿐입니다.

또 다른 수법은 프로젝트가 법적으로 운영 조건을 충족하지 못할 때 판매를 개시하는 것입니다. 많은 투자자들이 법적으로 매매 계약을 체결하는 대신, 자본금 계약, 계약금 약정, 투자 협력 등을 통해 법을 회피합니다. 분쟁 발생 시 구매자는 투자금을 돌려받기 위해 고군분투합니다.

현행 규정에 따르면, 투자자는 최초 계약 시 계약금 포함 계약금의 30%를 초과하여 수령할 수 없으며, 주택 인도 시에는 계약금의 최대 70%를, 소유권 증서 발급 시에는 계약금의 최대 95%를 수령할 수 없습니다.

그러나 실제로 많은 투자자들은 기초 공사가 완료되자마자 최대 50~70%의 수익을 거두고, 높은 할인율이라는 “미끼”를 내세워 매수자에게 최대 90%까지 지불하도록 강요합니다. 이로 인해 매수자는 재정적 레버리지를 잃고 투자자들이 공사 진행을 서두르도록 강요받습니다. 프로젝트가 지연되면 전체 금액은 거의 무기한 “고정”됩니다.

많은 미래 주택 매매 계약에는 다음과 같은 위험이 내포되어 있습니다.

진행의 함정: 계약서에 구체적인 인도 날짜가 명시되어 있지 않고 “예상” 또는 “공사 진행 상황에 따라”라고만 명시되어 있어 투자자가 책임 없이 무한정 연장할 수 있습니다. 매수자의 자본은 고착되지만 보상 청구는 어렵습니다.

권리의 함정: 지불 기한을 넘긴 매수자는 무거운 벌금을 물거나 계약금을 잃거나 심지어 계약이 취소될 수 있습니다. 반면 투자자가 인도 기한을 넘기면 상징적인 벌금만 물거나 아무런 책임도 명시되지 않아 이해관계의 불균형을 초래합니다. 또한, 계약의 일방적인 해지권은 주로 투자자에게 있으며, 이는 구매자를 불리한 입장에 빠뜨립니다.

재정적 함정: 계약서에는 매매가만 기재되어 있고 관리비, 유지보수비, 등기부등본 발급 수수료와 같은 많은 추가 비용이 누락되어 있습니다. 주택을 인수할 때 구매자는 추가 지불 금액이 너무 많아 “충격”을 받습니다. 따라서 계약서에 모든 재정적 의무를 구체적으로 명시해야 합니다. 일부 계약서는 공동 소유와 사유 소유를 명확하게 구분하지 않아, 특히 주차 공간 및 상업용 바닥 사용권과 관련하여 추후 분쟁으로 이어집니다.

결론: 많은 분쟁의 주요 원인은 구매자가 구두 약속이나 광고만 믿고 법적 및 계약적 검증을 무시하는 데 있습니다. 구매자가 아파트의 거의 전액을 지불했음에도 불구하고 프로젝트가 법적 문제에 휘말리거나 공사가 중단되어 주택을 인수하지 못하는 경우도 있습니다.

따라서 향후 주택 구매를 위해 “대금 지불”을 하기 전에 구매자는 프로젝트의 법적 지위를 면밀히 검토하고, 전체 계약서, 특히 대금 지급 진행, 양도, 위약금, 소유권 관련 조항을 꼼꼼히 읽고, 법령 96/2024/ND-CP에 따른 표준 계약서와 비교해야 합니다.

법적 규제는 적절하고 완전하게 시행될 때에만 진정한 효과를 발휘합니다. 2023년 부동산사업법은 법적 조건, 대금 지급 진행, 보증금 한도부터 은행 보증 의무까지 여러 단계를 강화했습니다. 그러나 실제로는 구매자의 지식 부족을 악용하여 법을 우회하는 투자자나 중개인이 여전히 존재합니다. 따라서 구매자의 신중함과 경계는 자신을 보호하기 위한 중요한 요소입니다. 구매자는 매력적인 제안을 신중하게 검토하고, 프로젝트가 법적 조건을 충족하는 경우에만 대금을 지불하고 계약서에 서명하며, 나중에 중대한 위험을 피하기 위해 항상 적극적으로 조사, 비교 및 ​​확인해야 합니다.