Cơ chế mới bảo đảm công khai, minh bạch về định giá đất và bảng giá đất

Giá đất luôn là vấn đề nóng trong các quan hệ pháp lý về đất đai, bởi nó quyết định trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, quyền lợi bồi thường của người dân và nguồn thu ngân sách Nhà nước. Dự thảo Nghị quyết thi hành luật đất đai mới Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (“dự thảo Nghị quyết”) đã đưa ra một số cơ chế mới nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và sát thực tế hơn trong công tác định giá đất.

1. Nguyên tắc định giá đất

Theo quy định mới, việc định giá đất sẽ phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất được xác định phải phản ánh sát với giá trị giao dịch thực tế trên thị trường. Đây là bước thay đổi quan trọng so với cơ chế trước đây vốn thường bị đánh giá là chậm cập nhật, khiến giá đất trong bảng giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực. Việc áp dụng nguyên tắc thị trường không chỉ góp phần bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất thông qua mức bồi thường hợp lý hơn, mà còn giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí đầu tư chính xác, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước nhờ hạn chế thất thu từ đất đai.

Bên cạnh đó, quá trình định giá phải được tiến hành một cách trung thực, khách quan, công khai và minh bạch, đặc biệt là quy định mới yêu cầu phải tách bạch giữa cơ quan quyết định giá đất và đơn vị tư vấn xác định giá đất. Đây là điểm then chốt nhằm ngăn ngừa xung đột lợi ích, loại bỏ nguy cơ chi phối, can thiệp chủ quan vào kết quả định giá, vốn lâu nay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “xin – cho” trong quản lý đất đai. Khi cơ chế này được áp dụng đúng, kết quả định giá sẽ có tính thuyết phục cao hơn, giảm khiếu kiện và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, ổn định hơn.

2. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Theo dự thảo Nghị quyết, bảng giá đất sẽ được xây dựng chi tiết theo từng loại đất, khu vực và vị trí cụ thể, đồng thời được công bố định kỳ 5 năm/lần, bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026. Đáng chú ý, tại những địa phương đã hoàn thiện hệ thống bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá sẽ được quy định chi tiết đến từng thửa đất. Đây là bước tiến quan trọng trong việc hiện đại hóa quản lý đất đai, giúp thông tin giá đất minh bạch và dễ tiếp cận hơn cho cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp lẫn người dân.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh được trao quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Trong trường hợp thị trường có biến động mạnh hoặc có sự khác biệt giữa các khu vực, UBND tỉnh có thể điều chỉnh ngay trong năm hoặc áp dụng hệ số riêng cho từng địa bàn cụ thể. Cơ chế này nhằm tạo ra sự linh hoạt, giúp giá đất Nhà nước quy định không bị “đóng khung” trong suốt 5 năm, mà có thể phản ánh kịp thời hơn với biến động thực tế.

Việc bổ sung cơ chế hệ số điều chỉnh cũng khắc phục triệt để hạn chế của quy định trước đây, khi bảng giá đất cố định 5 năm thường lạc hậu so với diễn biến thị trường. Để bảo đảm tính chính xác, dự thảo Nghị quyết còn quy định thông tin đầu vào phục vụ xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh phải được hình thành trong vòng 24 tháng gần nhất. Điều này giúp dữ liệu định giá luôn được cập nhật, phản ánh sát giá trị giao dịch thực tế, từ đó góp phần nâng cao tính công bằng trong bồi thường khi thu hồi đất, cũng như sự minh bạch trong nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

3. Ý nghĩa thực tiễn

Đối với doanh nghiệp, cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi trong việc dự báo và hoạch định chi phí sử dụng đất, giúp họ chủ động hơn trong chiến lược đầu tư, sản xuất – kinh doanh. Khi bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường và được cập nhật định kỳ, doanh nghiệp có thể tính toán chính xác hơn nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, hoặc chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính, mà còn thúc đẩy môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng giữa các chủ thể kinh tế.

Đối với người dân, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân có đất bị Nhà nước thu hồi, việc xác định giá bồi thường dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ giúp giá trị bồi thường phản ánh sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường. Nhờ đó, hạn chế được tình trạng thiệt thòi, khiếu kiện kéo dài do mức bồi thường thấp hoặc không tương xứng. Đồng thời, người dân cũng dễ dàng tiếp cận thông tin về giá đất, tăng tính công khai, minh bạch và sự đồng thuận trong quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với Nhà nước, cơ chế xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh một cách công khai, thống nhất và có căn cứ khoa học sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, tăng thu ngân sách thông qua việc hạn chế thất thu từ tiền sử dụng đất, thuê đất hoặc thuế chuyển nhượng. Bên cạnh đó, việc áp dụng cơ chế minh bạch còn giúp tăng cường niềm tin xã hội, củng cố tính chính danh của chính quyền địa phương trong việc thực thi chính sách đất đai, tạo nền tảng cho quản trị đất đai hiện đại, công bằng và bền vững.

Kết luận: Quy định mới về định giá đất và bảng giá đất là bước tiến quan trọng hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, người dân và doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, đồng thời sẵn sàng tham khảo tư vấn pháp lý trong các tình huống phức tạp.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung về cơ chế mới bảo đảm công khai, minh bạch về định giá đất và bảng giá đất dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.