Phải lập hóa đơn và khai thuế GTGT ngay trong kỳ khai thuế khi thu tiền theo tiến độ của dự án

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc thu tiền theo tiến độ dự án là hình thức thanh toán phổ biến, giúp doanh nghiệp huy động vốn để triển khai dự án. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý thường được đặt ra là: doanh nghiệp có bắt buộc phải lập hóa đơn và kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) ngay khi thu tiền theo tiến độ hay không? Vừa qua, Cục Thuế đã có Công văn số 4447/CT-CS năm 2025 hướng dẫn cụ thể như sau:

Theo Công văn 4447/CT-CS năm 2025, Cục Thuế giải đáp trường hợp của Công ty Cổ phần Đầu tư Hồng Phúc Land liên quan đến hoạt động chuyển nhượng nhà ở dưới hình thức góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh. Cơ quan thuế khẳng định:

“Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng và có thực hiện thu tiền theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì phải lập hóa đơn giao cho người mua theo quy định, ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền. Căn cứ số tiền thu được, doanh nghiệp thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.”

Như vậy, nghĩa vụ lập hóa đơn và kê khai thuế phát sinh ngay khi thu tiền, chứ không đợi đến khi bàn giao tài sản hoặc hoàn tất toàn bộ dự án.

1. Nghĩa vụ lập hóa đơn và khai thuế GTGT khi thu tiền theo tiến độ

Căn cứ hướng dẫn của Cục Thuế tại Công văn 4447/CT-CS (2025), doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán hoặc chuyển nhượng và có thực hiện thu tiền theo tiến độ dự án hoặc tiến độ hợp đồng thì:

• Phải lập hóa đơn giao cho người mua theo quy định;
• Ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền;
• Căn cứ vào số tiền đã thu, doanh nghiệp thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ.

Điều này có nghĩa là: mỗi lần thu tiền (theo tiến độ hợp đồng hoặc tiến độ dự án) đều được coi là một lần phát sinh nghĩa vụ thuế, buộc doanh nghiệp phải xuất hóa đơn và kê khai thuế GTGT tương ứng trong kỳ kê khai có ngày thu tiền đó.

Ví dụ, nếu doanh nghiệp thu tiền đợt 1 vào tháng 10/2025 thì phải lập hóa đơn và khai thuế GTGT trong kỳ kê khai tháng 10/2025 (hoặc quý IV/2025 nếu kê khai theo quý). Việc để dồn sang kỳ sau là vi phạm quy định về thời điểm lập hóa đơn và thời điểm kê khai thuế.

2. Ý nghĩa của quy định – bảo đảm tính minh bạch và quản lý thuế

Quy định này nhằm tăng tính minh bạch trong hoạt động thu tiền của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tránh trường hợp trì hoãn nghĩa vụ thuế bằng cách thu tiền trước nhưng không kê khai, không lập hóa đơn. Việc lập hóa đơn tại thời điểm thu tiền giúp cơ quan thuế theo dõi chính xác dòng tiền, doanh thu và nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp theo từng kỳ, qua đó:

• Ngăn ngừa hành vi giấu doanh thu hoặc khai sai thời điểm tính thuế.
• Bảo đảm quyền lợi của người mua khi có chứng từ hợp pháp cho số tiền đã thanh toán.
• Góp phần minh bạch hóa hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản.

3. Xử lý trường hợp hóa đơn điện tử đã lập nhưng chưa kê khai theo mức thuế GTGT được giảm

Cơ sở pháp lý

Chính phủ đã ban hành Nghị định 174/2025/NĐ-CP, thực hiện chính sách giảm thuế GTGT theo Nghị quyết 204/2025/QH15. Theo đó, nhóm hàng hóa – dịch vụ chịu thuế GTGT 10% được giảm 2% còn 8%, trừ những nhóm hàng hóa, dịch vụ thuộc các trường hợp loại trừ theo điểm a, b khoản 1 Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP.

Đồng thời, khoản 1 Điều 19 Nghị định 123/2020/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 13 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP, quy định về xử lý hóa đơn điện tử có sai sót, bao gồm cả trường hợp sai thuế suất, như sau:

• Nếu sai mã số thuế, số tiền, thuế suất hoặc tiền thuế, hoặc hàng hóa ghi không đúng quy cách, chất lượng, thì người bán có thể lựa chọn điều chỉnh hoặc thay thế hóa đơn điện tử đã lập sai.

Cách xử lý thực tế

Từ các quy định trên, nếu doanh nghiệp đã lập hóa đơn nhưng chưa kê khai theo mức thuế GTGT được giảm (ví dụ vẫn để 10% thay vì 8%), thì đây được xác định là trường hợp sai thuế suất.

Người bán có thể lựa chọn một trong hai phương án sau để khắc phục:

1. Thay thế hóa đơn điện tử đã lập sai thuế suất – tức là lập hóa đơn mới, thay thế hóa đơn cũ sai thuế suất;
2. Điều chỉnh hóa đơn điện tử đã lập sai thuế suất – lập hóa đơn điều chỉnh, thể hiện phần chênh lệch thuế suất và tiền thuế cho phù hợp.

Cả hai phương án đều được chấp nhận theo quy định, tùy vào tình huống và nghiệp vụ kế toán của doanh nghiệp.

4. Xác định ngày cuối cùng của kỳ kê khai thuế GTGT

Về kỳ khai thuế

Căn cứ điểm a khoản 1 và điểm a khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thuế GTGT là loại thuế có thể khai theo tháng, theo quý hoặc theo từng lần phát sinh, tùy thuộc vào quy mô và điều kiện của người nộp thuế.

Cụ thể:

• Người nộp thuế GTGT và TNCN mặc định khai theo tháng;
• Nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 9 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có thể lựa chọn khai theo quý;
• Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, có thể khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế.

Về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Theo Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định như sau:

1. Khai theo tháng: chậm nhất là ngày 20 của tháng kế tiếp tháng phát sinh nghĩa vụ thuế;
2. Khai theo quý: chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu quý kế tiếp quý phát sinh nghĩa vụ thuế;
3. Khai theo từng lần phát sinh: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.

5. Một số lưu ý thực tiễn cho doanh nghiệp

• Hóa đơn phải được lập ngay khi thu tiền, ghi rõ số tiền nhận trước theo tiến độ, không được ghi toàn bộ giá trị hợp đồng nếu chưa thu đủ.
• Khi dự án bàn giao, phần thuế GTGT còn lại (nếu có) được kê khai bổ sung theo giá trị chuyển nhượng thực tế.
• Nếu doanh nghiệp sử dụng hóa đơn điện tử, cần đảm bảo đúng thời điểm lập hóa đơn theo quy định tại Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP, tránh sai sót dẫn đến xử phạt hành chính.

6. Kết luận

Như vậy, thu tiền theo tiến độ dự án buộc doanh nghiệp phải lập hóa đơn và khai thuế GTGT ngay trong kỳ thu tiền. Quy định này phản ánh nguyên tắc “nghĩa vụ thuế phát sinh theo thời điểm thu tiền”, bảo đảm quản lý chặt chẽ nguồn thu ngân sách và minh bạch trong giao dịch bất động sản.

Doanh nghiệp cần chủ động tuân thủ đúng thời điểm lập hóa đơn, kê khai thuế và cập nhật kịp thời các quy định mới để tránh rủi ro vi phạm hành chính thuế. Việc tuân thủ chặt chẽ quy định về thời điểm lập hóa đơn và khai thuế GTGT không chỉ giúp doanh nghiệp tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo tính minh bạch, chính xác trong công tác kế toán – thuế, đặc biệt đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và chuyển nhượng nhà ở.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về thu tiền theo tiến độ dự án phải lập hóa đơn và khai thuế GTGT ngay trong kỳ khai thuế dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.

Nguồn https://thuvienphapluat.vn/ma-so-thue/phap-luat-thue/thu-tien-theo-tien-do-du-an-phai-lap-hoa-don-va-khai-thue-gtgt-ngay-trong-ky-khong-582286-213180.html.