Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Hiểu đúng luật để bảo vệ “túi tiền”

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ với các dự án căn hộ, nhà phố được rao bán khi còn đang xây dựng. Hình thức này được gọi là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhờ phương thức thanh toán linh hoạt, giá cả cạnh tranh cùng cơ hội sở hữu nhà ở tại các dự án mới, loại hình này trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư và người tiêu dùng. Bên cạnh những cơ hội, loại hình giao dịch này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro; vì vậy, người mua cần thận trọng kiểm tra pháp lý và uy tín chủ đầu tư để tránh cảnh “tiền mất, tật mang”.

Từ ngày 01/08/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây được xem là bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản, với nhiều quy định nhằm siết chặt hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể:

1. Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật vềxây dựng.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Có các loại giấy tờ sau đây:
• Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

• Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán.
• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Đáp ứng các điều kiện chung khác như: Không có tranh chấp; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; Phù hợp với quy hoạch được phê duyệt; Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Như vậy, những quy định trên giúp người mua tránh rủi ro “mua bán nhà trên giấy” khi dự án chưa hình thành cơ sở pháp lý tối thiểu, chưa được phép xây dựng hoặc chưa đủ điều kiện để giao dịch.

2. Giới hạn đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến nhiều chủ đầu tư hoặc bên môi giới thường sử dụng chiêu trò đặt cọc, giữ chỗ để huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khi dự án không được triển khai đúng cam kết, người mua sẽ khó đòi lại tiền và phải chịu thiệt hại nặng nề.

Để khắc phục tình trạng trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở.

Quy định mới này là “hàng rào pháp lý” quan trọng để bảo vệ người mua trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật định.

3. Thanh toán gắn liền với tiến độ xây dựng.

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tiến độ thanh toán. Theo đó, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua.

Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng “thu tiền nhanh, xây dựng chậm”, vốn là nguyên nhân chính gây ra nhiều tranh chấp trong thời gian qua và đẩy những hệ lụy khó khăn cho nhà nước phải giải quyết.

4. Ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư – bên bán

Để bảo vệ quyền lợi của người mua, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra nhiều ràng buộc nghĩa vụ đối với chủ đầu tư – bên bán. Trước khi ký hợp đồng, bên bán phải cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở cho bên mua, đồng thời việc giao kết hợp đồng mua bán phải tuân thủ hợp đồng mẫu theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai minh bạch thông tin dự án theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và phải chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, dự án bất động sản do mình cung cấp cho khách hàng. Đặc biệt, chủ đầu tư còn phải thực hiện nghĩa vụ cấp bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của người mua trong trường hợp không bàn giao nhà đúng cam kết.

Kết luận: Trước khi “xuống tiền” để mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ để chứng minh dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như: giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ của dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng; văn bản của cơ quan quản lý nhà nước thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai… Tuyệt đối, chỉ ký hợp đồng khi dự án đã đủ điều kiện trên.

Người mua cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư mà không thông qua tổ chức, cá nhân khác, lưu ý về tiến độ thanh toán phù hợp với quy định pháp luật: đặt cọc không quá 5% giá bán, thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.