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미래 주택 매매 – “지갑”을 보호하기 위한 법률 이해
최근 몇 년 동안 베트남 부동산 시장은 아파트와 타운하우스 프로젝트가 건설 중임에도 불구하고 매매되는 사례가 급증했습니다. 이러한 형태를 미래 주택 매매라고 합니다. 유연한 지불 방식, 경쟁력 있는 가격, 그리고 신규 프로젝트의 주택을 소유할 수 있는 기회 덕분에 이러한 거래는 많은 투자자와 소비자에게 매력적인 선택이 되었습니다. 이러한 기회 외에도 이러한 거래는 많은 잠재적 위험을 수반합니다. 따라서 구매자는 "돈을 잃고 병에 걸리는" 상황을 피하기 위해 투자자의 적법성과 평판을 신중하게 확인해야 합니다.
2024년 8월 1일부터 2014년 부동산 사업법을 대체하는 2023년 부동산 사업법이 공식 발효됩니다. 이는 부동산 시장의 중요한 전환점으로 여겨지며, 미래 주택의 매매를 엄격하게 규제하는 여러 규정이 적용됩니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.
미래 주택 사업 시행 조건
2023년 부동산 사업법 제24조에 따라 미래 주택 사업은 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 건설법 규정에 따라 주택 건설이 시작되어야 합니다.
- 다음 유형의 토지 사용권 관련 서류 중 하나를 소지해야 합니다.
- 토지 할당 결정서;
- 토지법 규정에 따른 토지 임대 결정서 및 토지 사용권 임대 계약서;
- 토지 용도 변경 허가 결정서;
- 토지 사용권 증명서;
- 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서;
- 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산 증명서;
- 토지법 규정에 따른 기타 토지사용권 증명서, 토지에 부속된 자산 소유권.
- 다음과 같은 서류가 있습니다.
- 건설법 규정에 따라 건설허가가 필요한 경우 주택건설허가증 및 건설허가신청서.
- 건설법 규정에 따라 건설허가가 필요하지 않은 경우 주택건설착공신고서 및 주택건설설계서.
- 건설사업 진행 상황에 따라 건설법 규정에 따른 기술기반시설 준공승인 서류. 아파트 또는 주택이 있는 주상복합건물의 경우, 건설법 규정에 따라 기초공사가 승인되었음을 증명하는 서류가 있어야 합니다.
- 프로젝트 투자자는 향후 주택을 매각하기 전에 해당 주택이 매각 가능함을 성급 국가부동산관리기관에 서면으로 통지해야 합니다.
성급 부동산사업 국가관리기관은 통지 접수일로부터 15일 이내에 사업에 투입되는 주택의 조건을 점검하고, 주택이 매각 대상인지 투자자에게 서면으로 회신해야 합니다. 매각 대상이 아닌 경우, 그 사유를 명확하게 명시해야 합니다.
주택은 법률 규정에 따라 관할 국가기관의 승인을 받은 부동산 사업이어야 하며, 승인된 사업 내용에는 매각용 주택 건설에 대한 투자 목적이 포함되어야 합니다.
부동산 및 사업에 투입되는 부동산 사업에 대한 정보는 2023년 부동산사업법 제6조의 규정에 따라 공개해야 합니다.
다음과 같은 기타 일반 조건을 충족해야 합니다. 분쟁 없음; 판결 집행을 위한 압류 없음; 거래 금지 법률의 적용을 받지 않음; 법률 규정에 따라 거래 정지 또는 일시 정지 처분을 받지 않음; 승인된 계획에 따름; 프로젝트 투자자는 토지에 대한 재정적 의무를 이행했습니다…
따라서 위 규정은 프로젝트가 아직 최소한의 법적 기반을 갖추지 않았거나, 건축 허가를 받지 않았거나, 거래 조건을 충족하지 못할 경우 구매자가 “서류상 주택 매매”의 위험을 피할 수 있도록 도와줍니다.
향후 주택 매매 시 보증금 한도는 매매가의 5%를 초과할 수 없습니다.
이전에는 2014년 부동산사업법이 미래 주택 매매 시 보증금을 규제하지 않았기 때문에 많은 투자자나 중개인이 프로젝트가 아직 사업 시행 자격을 갖추지 못했음에도 불구하고 보증금을 예치하고 부동산을 보유하는 수법을 사용하여 불법적으로 자금을 조달하는 경우가 많았습니다. 프로젝트가 약속대로 진행되지 않을 경우, 구매자는 투자금을 돌려받기 어려워 큰 손실을 입게 됩니다.
이러한 상황을 극복하기 위해 2023년 부동산사업법은 다음과 같이 구체적으로 규정했습니다. 부동산 프로젝트 투자자는 해당 주택이 이 법의 규정에 따라 사업 개시 조건을 모두 충족하는 경우에만 보증금을 지급인으로부터 받을 수 있습니다. 보증금 계약서에는 주택의 매매가를 명확하게 명시해야 합니다.
이 새로운 규정은 향후 주택 보증금 거래에서 매수자를 보호하는 중요한 “법적 장벽”으로, 투자자가 매매가의 5%를 초과하는 보증금을 받지 못하도록 제한하고, 주택이 법률에 따라 사업 개시 조건을 모두 충족하는 경우에만 보증금을 지급하도록 규정합니다.
대금은 공사 진행 상황에 따라 지급됩니다.
2023년 부동산사업법 제25조는 여전히 대금 지급 진행 상황을 엄격하게 관리하고 있습니다. 따라서 미래 주택 매매 대금은 분할납부 방식으로 지급되며, 첫 번째 분할납부는 계약금 포함 계약가액의 30%를 초과할 수 없습니다. 이후 분할납부는 공사 진행 상황에 따라 지급하되, 주택이 매수인에게 인도되지 않은 경우 총액은 계약가액의 70%를 초과할 수 없습니다. 매도인이 외국인 투자 자본을 보유한 경제 단체인 경우, 총액은 계약가액의 50%를 초과할 수 없습니다.
- 또한, 매수인이 토지법 규정에 따라 토지사용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증명서를 발급받지 않은 경우, 매도인은 토지가액의 95%를 초과하여 지급받을 수 없습니다.
- 계약; 계약 잔금은 관할 국가기관이 토지법 규정에 따라 매수인에게 토지사용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증명서를 발급할 때 지급됩니다.
- 이 규정은 과거 수많은 분쟁의 주요 원인이 되어 국가가 해결하기 어려운 결과를 초래했던 “급하게 돈을 모으고 공사가 더디게 진행되는” 상황을 방지하기 위한 것입니다.
- 투자자-매도인의 의무
2023년 부동산사업법은 매수인의 권리를 보호하기 위해 투자자-매도인에게 여러 가지 의무를 규정했습니다. 매도인은 계약 체결 전 매수인에게 주택에 대한 모든 정보와 법적 서류를 제공해야 하며, 매매계약 체결은 법률이 정한 표준계약서를 준수해야 합니다. 또한, 투자자는 2023년 부동산사업법 제6조에 따라 사업 정보를 투명하게 공개할 의무가 있으며, 고객에게 제공하는 주택 및 부동산 사업 관련 정보에 대한 책임을 져야 합니다. 특히, 투자자는 주택이 약속대로 인도되지 않을 경우 매수자의 권리를 보장하기 위해 은행 보증을 제공할 의무도 이행해야 합니다.
결론: 향후 건설될 주택을 매수하기 위해 “자금을 투입”하기 전에 매수자는 프로젝트의 적법성을 면밀히 검토하고, 투자자에게 토지 사용권 관련 서류, 건축 허가 관련 서류, 프로젝트 진행 상황에 따른 기술 인프라 건설 완료 승인 서류 등 사업 적합성을 입증하는 서류를 제출하도록 요청해야 합니다. 아파트, 주택이 포함된 주상복합 건물의 경우, 기초 공사 승인 증빙 서류, 향후 주택 매각 자격을 공고하는 국가 관리 기관의 서류 등이 필요합니다. 프로젝트가 위의 조건을 충족하는 경우에만 계약서에 서명해야 합니다.
구매자는 보증금 계약서, 미래 주택 매매 계약서를 주의 깊게 읽어야 하며, 다른 기관이나 개인을 거치지 않고 투자자와 직접 계약을 체결해야 하며, 법적 규정에 따라 지불 일정을 준수해야 합니다. 보증금은 매매 가격의 5%를 초과하지 않고, 첫 번째 지불금은 보증금을 포함한 계약 가치의 30%를 초과하지 않으며, 주택이 인도되지 않은 경우 계약 가치의 최대 70%를 지불하고, 소유권 증명서가 발급되지 않은 경우 계약 가치의 95%를 초과하지 않습니다.
