Những thay đổi mới trong dự thảo nghị quyết thi hành luật đất đai – về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, tách thửa – hợp thửa

Dự thảo Nghị quyết thi hành luật đất đai Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (“dự thảo Nghị quyết”) cũng bổ sung nhiều quy định quan trọng liên quan đến quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa và hợp thửa đất. Đây đều là những vấn đề thường xuyên phát sinh trong thực tiễn, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp.

1. Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm

Một điểm mới rất đáng chú ý trong dự thảo Nghị quyết là việc cho phép tổ chức kinh tế, cá nhân, cũng như tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài được quyền bán tài sản gắn liền với đất mà Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Đây là sự thay đổi quan trọng so với trước đây, khi người thuê đất trả tiền hằng năm thường bị hạn chế quyền chuyển nhượng, khiến cho tài sản gắn liền với đất mất đi tính thanh khoản. Tuy nhiên, quyền này chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện, cụ thể là tài sản phải được xây dựng hợp pháp, không vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Quy định mới này mang lại nhiều tác động tích cực. Về phía nhà đầu tư, đây là cơ hội để tăng khả năng chuyển nhượng và khai thác giá trị tài sản, đặc biệt trong bối cảnh các dự án có thể thay đổi mục tiêu kinh doanh hoặc gặp khó khăn tài chính. Việc được phép bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm sẽ giúp họ thu hồi vốn nhanh hơn, tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, đồng thời giảm rủi ro khi đầu tư dài hạn. Về phía thị trường, cơ chế này sẽ thúc đẩy tính linh hoạt và tính thanh khoản của bất động sản, giúp tài sản không bị “đóng băng” chỉ vì vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.

Ở góc độ quản lý nhà nước, quy định này cũng góp phần tăng nguồn cung bất động sản hợp pháp, khuyến khích sự tham gia của nhiều nhà đầu tư mới vào các dự án đang vận hành dở dang, từ đó hạn chế tình trạng bỏ hoang, lãng phí đất đai. Tuy nhiên, để bảo đảm việc thực hiện không bị lợi dụng, Nhà nước vẫn yêu cầu tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng hợp pháp, đúng quy hoạch, và đặt ra cơ chế giám sát chặt chẽ.

Như vậy, đây là một cải tiến đáng kỳ vọng, vừa bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả hơn, đồng thời phù hợp với định hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – nhà đầu tư – xã hội.

2. Quy định về cấp Giấy chứng nhận

Bên cạnh đó, dự thảo Nghị quyết cũng có một điểm mới quan trọng liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”). Theo quy định mới, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có Giấy chứng nhận tạm thời được cơ quan nhà nước cấp sau ngày 15/10/1993 sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận chính thức mà không cần phải đối chiếu với sự phù hợp của quy hoạch sử dụng đất.

Quy định này được đánh giá là một bước tiến lớn, tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm nay trong thực tiễn. Trước đây, rất nhiều trường hợp người dân dù đã sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp nhưng vẫn không thể được cấp Giấy chứng nhận chính thức vì lý do đất “không phù hợp quy hoạch”. Điều này gây ra hàng loạt hệ lụy như: người dân không thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế đối với đất; giá trị đất đai bị “treo” và không phát huy được hiệu quả kinh tế; đồng thời tạo ra tâm lý bức xúc, khiếu kiện kéo dài.

Việc nới lỏng quy định theo hướng công nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp này sẽ mang lại lợi ích thiết thực cho hàng triệu hộ gia đình và cá nhân. Người dân sẽ được bảo đảm đầy đủ quyền của người sử dụng đất, có thể hợp pháp hóa tài sản, tham gia giao dịch dân sự, vay vốn ngân hàng hoặc đầu tư kinh doanh một cách thuận lợi. Đây cũng là biện pháp góp phần giảm bớt khiếu nại, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai – vốn luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng số vụ việc hành chính ở nước ta.

Đồng thời, ở góc độ quản lý, quy định này còn giúp Nhà nước tăng hiệu quả quản lý đất đai khi đưa những diện tích đất đang “tạm thời” vào hệ thống quản lý chính thức, minh bạch hơn về hồ sơ địa chính. Việc cấp Giấy chứng nhận chính thức không chỉ củng cố quyền lợi của người dân mà còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tương lai.

Có thể nói, điểm mới này vừa tháo gỡ khó khăn cho người dân, vừa góp phần ổn định thị trường bất động sản, đồng thời tăng niềm tin xã hội đối với chính sách đất đai.

3. Tách thửa và hợp thửa đất

Đối với việc tách thửa và hợp thửa đất, dự thảo Nghị quyết quy định rõ rằng các thửa đất mới phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp chủ sử dụng đất tự nguyện dành một phần diện tích làm lối đi chung thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.

Đối với hợp thửa, các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, trừ một số trường hợp đặc biệt liên quan đến đất ở. Quy định này vừa giúp quản lý đất đai chặt chẽ, tránh phân lô tràn lan, vừa tạo điều kiện thuận lợi để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai.

4. Các quy định khác

Ngoài ra, dự thảo còn quy định rõ việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân, đồng thời đơn giản hóa thủ tục trong một số trường hợp lấn biển, chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.

Đối với người dân, đây là cơ hội để hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tách thửa phục vụ nhu cầu chia tách cho con cái hoặc đầu tư, kinh doanh. Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc nới lỏng thủ tục tách thửa, hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, tăng tính thanh khoản sản phẩm.

Kết luận: Các quy định mới trong dự thảo Nghị quyết đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc cấp Giấy chứng nhận, quản lý và sử dụng đất, đồng thời giảm thiểu vướng mắc trong các giao dịch về đất đai. Đây là những thay đổi đáng kỳ vọng, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về Những thay đổi đáng chú ý trong dự thảo nghị quyết thi hành luật đất đai – về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, tách thửa – hợp thửa dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.