부동산 프로젝트의 법적 절차

부동산 프로젝트는 매우 인기 있는 투자 채널로, 국내외 여러 경제 단체의 관심을 끌고 있습니다. 그러나 각 부동산 프로젝트의 성격에 따라 절차는 달라질 수 있지만, 정상적인 부동산 프로젝트를 개발하기 위한 법적 절차는 다음과 같습니다

1. 투자 프로젝트 구현 원칙

투자 정책 승인이 필요한 투자 프로젝트의 경우, 투자자가 프로젝트를 실행하기 전에 투자 정책 승인을 받아야 합니다.

투자등록증 발급 대상인 투자 프로젝트의 경우, 투자자는 투자 프로젝트를 시행하기 전에 투자등록증 발급 절차를 이행할 책임이 있습니다.

또한 투자자는 투자 프로젝트를 시행하는 동안 투자법, 계획, 토지, 환경, 건설, 노동, 소방, 부동산 사업 및 기타 관련 법률 규정의 조항을 준수할 책임이 있습니다.

부동산 투자 프로젝트는 일반적으로 다음과 같은 해당 프로젝트 절차에 따라 4단계를 거칩니다.

1. 투자 준비 단계의 법적 절차

이 단계에서 투자자는 법규에 따라 투자 정책 승인 및 투자 허가 서류 제출을 요청하는 절차를 진행해야 합니다. 투자 정책 승인 권한은 국회, 국무총리 등 관련 기관(프로젝트 규모에 따라 상이)에 있습니다.

구체적으로, 2020년 투자법 제30조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

국회는 다음 투자 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인했습니다.

• 다음을 포함하여 환경에 중대한 영향을 미치거나 환경에 심각한 영향을 미칠 가능성이 있는 투자 프로젝트:
• 원자력 발전소;
• 50헥타르 이상의 특수용도림, 상류보호림, 국경보호림, 500헥타르 이상의 방풍림, 모래 및 파도 차단림, 바닷물 침입 방지림, 1,000헥타르 이상의 생산림의 토지이용목적 전환을 요구하는 투자사업.
• 500ha 이상의 규모로 2종 이상의 작물을 벼농사로 전환하는 것을 요구하는 투자사업
• 산간지역에서는 2만명 이상, 기타지역에서는 5만명 이상의 인구이주를 필요로 하는 투자사업
• 특별한 메커니즘과 정책의 적용이 필요한 투자 프로젝트는 국회에서 결정해야 합니다.

따라서 국회의 투자정책 승인 권한으로 부동산 투자사업을 시행하는 경우, 투자자는 승인을 받기 위한 필요한 절차를 밟아야 합니다.

총리는 다음 투자 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인합니다.

• 자본 출처와 관계없이 투자 프로젝트는 다음 경우 중 하나에 해당합니다.
• 산간지역에 1만명 이상, 기타지역에 2만명 이상의 인구이주를 필요로 하는 투자사업
• 주택 건설(매매, 임대, 임대-매수)을 위한 투자 프로젝트, 토지 이용 규모가 300헥타르 이상 또는 인구 규모가 5만명 이상인 도시 지역;
• 산업단지 및 수출가공구역의 기반시설 건설 및 사업에 관한 투자사업;(…).

(투자법 2020 제31조, 법률 제03/2022/QH15 제3조 제1항에 의해 개정됨)

도 인민위원회는 다음 투자 프로젝트에 대한 투자 정책을 승인합니다.

• 경매, 입찰 또는 양도 없이 국가에 토지를 배정 또는 임대해 줄 것을 요청하는 투자 프로젝트, 토지 용도 변경 허가를 요청하는 투자 프로젝트. 단, 토지에 관한 법률의 규정에 따라 도인민위원회의 서면 승인을 받을 필요가 없는 토지 배정, 토지 임대, 가구 및 개인의 토지 용도 변경 허가의 경우는 제외합니다.
• 주택 건설(매매, 임대, 임대-매수)을 위한 투자 프로젝트, 토지 이용 규모가 300헥타르 미만이고 인구 규모가 5만 명 미만인 도시 지역;
• 골프장 건설 및 사업 투자 프로젝트;
• 외국 투자자와 외국 투자 자본을 투자한 경제 조직의 투자 프로젝트는 섬과 국경 자치구, 시, 군, 읍, 해안 자치구, 시, 기타 국가 방위와 안보에 영향을 미치는 지역에서 시행됩니다. (…).

(투자법 2020 제32조, 법률 제03/2022/QH15 제3조 2항에 의해 개정됨)

2. 투자 프로젝트 준비 단계의 법적 절차

투자 프로젝트 준비 단계에서 투자자는 다음과 같은 프로젝트에 대한 법적 문서를 얻기 위해 많은 법적 절차를 수행해야 합니다.

2.1 계획에 관한 법적 프로젝트

계획 허가 포함

계획 허가는 투자자가 도시 계획을 수립하고, 건설 투자 프로젝트를 설립하고, 건설 투자를 시행할 수 있는 법적 근거입니다. 계획 허가는 투자자가 도시 계획을 수립하고, 건설 투자 프로젝트를 설립하고, 프로젝트를 시행하는 과정에서 준수해야 하는 관할 당국의 규정입니다.

1/500 스케일 계획 승인

1/500 계획은 프로젝트의 중요한 문서입니다. 이는 건설 투자 프로젝트의 총 면적에 대한 세부 계획도를 보여주는 일종의 라이센스로, 프로젝트 위치, 기본 설계, 건설 공사의 기술 설계 및 건설 시행의 기초가 됩니다. 법률에서 프로젝트에 1/500 계획이 필요하다고 규정하지 않는 경우도 있습니다. 법령 제44/2015/ND-CP호 제10조 5항에 따르면 투자자가 추진하는 건설 투자 프로젝트의 규모가 5헥타르 미만(아파트 투자 프로젝트의 경우 2헥타르 미만)인 경우, 세부 건설 계획을 수립하지 않고도 건설 투자 프로젝트를 수립할 수 있습니다. 총 면적 도면, 프로젝트의 건축 계획 및 기본 설계 내용의 기술 인프라 솔루션은 건설 구역 계획 또는 계획 라이센스와 일치해야 합니다. 기술 인프라 연결을 보장하고 지역 건축 공간에 적합해야 합니다.

2.2 토지에 대한 법적 프로젝트

모든 부동산 프로젝트는 토지와 관련된 법적 절차를 수행해야 합니다.토지법에 따라 투자자는 보상 절차, 부지 정리, 토지 사용권 증명서 신청 등을 수행해야 합니다.따라서 토지법과 관련된 프로젝트의 법적 문서에는 보상 위원회 설립 결정, 부지 정리에 대한 전체/세부 보상 계획 승인 결정, 토지 임시 인도 결정, 토지 임대 결정, 토지 사용권 양도 계약, 토지 임대 계약, 토지 사용권 증명서와 같은 토지를 사용하는 조직 및 개인에 대한 보상, 이전 및 재정착과 관련된 문서가 포함됩니다.또한 프로젝트에 사용되는 토지 유형이 아직 주택 건설에 사용되는 토지 유형이 아닌 경우 투자자 역할을 하는 기업은 토지 용도를 주거용 토지 또는 상업용 서비스용 토지(프로젝트 개발 목적에 따라 다름)로 변경하기 위한 승인을 요청하는 절차를 수행해야 합니다.

2.3 기타 법적 절차

보증금:

투자자는 국가가 토지를 할당하거나, 토지를 임대하거나, 토지 용도 변경을 허용하는 투자 프로젝트의 이행을 보장하기 위해 보증금 또는 보증금 의무에 대한 은행 보증을 보유해야 합니다. 다만, 다음의 경우는 예외입니다.

• 투자사업을 시행하기 위한 토지사용권 경매에서 낙찰받은 투자자는 국가로부터 토지를 할당받고 토지이용료를 징수하며, 임대토지는 전체 임대기간 동안 일회성 토지임대료를 징수한다.
• 투자자는 토지를 사용하여 투자 프로젝트를 시행하는 입찰에서 승리합니다.
• 투자자는 투자정책승인문서와 투자등록증서에 명시된 일정에 따라 보증금을 납부하거나 자본금 출자 및 자본조달을 완료한 투자프로젝트의 양도를 받는 조건으로 국가로부터 토지를 배정받거나 임대받는다.
• 투자자는 다른 토지 사용자로부터 토지 사용권과 토지에 부여된 자산을 이전받는 것을 기반으로 국가로부터 토지 또는 임대 토지를 할당받아 투자 프로젝트를 시행합니다.

각 투자 프로젝트의 규모, 성격 및 진행 상황에 따라 투자 프로젝트 실행을 위한 보증금은 투자 프로젝트 투자자본의 1%에서 3%까지입니다. 투자 프로젝트가 여러 투자 단계로 구성된 경우, 보증금은 투자 프로젝트 실행의 각 단계에 따라 지급 및 환불됩니다. 단, 환불되지 않는 경우는 예외입니다.

또한 투자자는 프로젝트 구현이 화재 예방 및 소화, 환경 보호 등에 대한 법적 규정을 준수하는지 확인하기 위해 관련 법적 절차를 수행해야 하며 다음과 같은 프로젝트의 법적 문서를 확보해야 합니다.

• 화재 예방 및 진화 계획 승인 결정;
• 환경영향평가 보고서 승인 결정;
• 에 대한 계약 , 관련 당국과의 소통.

3. 프로젝트 실행 단계의 법적 절차

기업은 프로젝트가 관리되는 지역 또는 도시와 프로젝트의 내부 및 외부 인프라 연결에 대해 협상할 것입니다. 관할 당국의 허가를 받은 후, 기업은 평탄화, 인프라 구축, 도로 건설 등을 진행할 것입니다.

인프라가 완공되면 각 부분은 관할 당국의 검사를 통해 기준 충족 여부를 확인합니다. 기준을 충족하는 경우 투자자는 다음 단계로 진행합니다. 기준을 충족하지 못하는 경우 보수가 필요합니다.

프로젝트 기반 시설 건설이 완료되면 투자자는 기본 설계 및 시공 설계를 완료해야 합니다. 이러한 절차가 완료되면 투자자는 건설 허가를 받게 됩니다.

건설 허가가 발급되면 투자자는 공사를 시작합니다. 기초 및 파일 공사가 완료되고 기초 및 파일 공사의 품질 및 기술적 완성도가 관할 당국의 승인을 받으면 투자자는 향후 부동산 매각 조건을 충족할 수 있습니다(아파트의 경우, 연립 주택 프로젝트의 경우 투자자는 기반 시설 공사를 완료하고 관할 당국의 승인을 받아야 함). 또한 건설부에 주택 거래 허가를 위한 서면 승인을 요청하는 절차를 진행할 수 있습니다.

공사 완료 후, 시공사와 투자 기업 간에는 인계 절차가 필요합니다. 시공사와 시공사는 승인된 설계 및 변경 사항에 따라 준공 절차를 완료하고, 관할 당국의 승인을 받습니다.

4. 투자 완료 및 프로젝트 운영 단계의 법적 절차

투자자는 주택이 완공되고 지불 의무를 완수한 후 주택을 구매자에게 인도합니다.

주택을 매수자에게 인도한 날로부터 50일 후, 투자 기업은 프로젝트 관련 절차 서류, 주택 및 매수자의 서류를 모두 제출해야 합니다. 이를 통해 관할 당국은 매수자에게 주택 사용권 증명서를 발급하여 투자 기업의 의무 이행을 완료할 수 있습니다. 동시에, 투자 기업은 프로젝트 승인 투자 정책 결정 내용에 따라 국가에 관리 이관해야 하는 기반 시설의 인도 절차를 진행해야 합니다.

1. 일반 부동산 프로젝트 법적 목록에 대한 규정 필요

• 투자자 인정
• 프로젝트 투자 등록
• 보상 – 정리 – 재정착
• 최신 사업자등록증
• 계획 작업
• 계획 인증서(계획 허가)
• 1/500 스케일 계획 승인
• 마스터 플랜 및 건축 계획 계약
• 계획 조정
• 계획 발표
• 투자 승인
• 투자 프로젝트 승인
• 보증금
• 토지이용목적변경
• 토지 할당
• 투자자에게 토지 사용권 증명서 부여
• 구매자에게 토지 사용권 증명서를 발급합니다.
• 프로젝트 이전
• 인프라 연결 계약
• 매립 요청
• 인프라 구축 허가
• 프로젝트 진행 상황 에 따른 인프라 수용
• 기본 설계 검토
• 건설 설계 승인
• 건설 허가
• 개시 통지
• 재단 승인
• 모금 공지(판매 자격 확인)
• 은행 담보대출 해제(담보대출이 있는 경우)
• 샘플 계약서에 가입하세요
• 방화 설치 및 수용
• 건설 계약자로부터 투자자에게 작업 수락 및 인계
• 완성
• 집을 구매자에게 넘겨주세요
• 주택 번호 매기기
• 토지이용권 및 주택소유권증 발급

본 기사 작성 당시의 법률 규정을 바탕으로 한 “부동산 프로젝트 법적 절차” 의 기본 내용입니다 . 각 프로젝트의 실제 특성에 따라 실행 단계의 순서가 다를 수 있으며, 일부 절차가 추가되거나 축소될 수 있습니다. 따라서 귀사가 위 법률 서비스 또는 기타 법률 서비스에 관심이 있으시면 LS 법률 사무소 (lslawfirm2014@gmail.com 또는 su.ho@lslawfirm.com.vn )로 즉시 연락하여 지원을 받으시기 바랍니다.