부동산 매수를 위한 보증금 계약의 적법성

부동산 거래에서는 고객이 원하는 장소를 예약하고 투자자와 유통업체로부터 인센티브를 받기 위해 보증금을 지불하는 것이 대부분 일반화되었습니다.

실제로 부동산사업법은 보증금 및 예약계약에 대해 규정하고 있지 않지만, 민법에는 보증금계약에 대한 내용이 명시되어 있습니다.

구체적으로 민법 2015년 (이하 “2015년 민법”) 제328조 제1항 은 “공탁이란 당사자 일방(이하 “공탁자”라 한다)이 계약의 체결 또는 이행을 확보하기 위하여 상대방(이하 “공탁수취인”이라 한다)에게 금전 또는 귀금속, 보석 또는 기타 유가물(이하 “공탁재산”이라 한다)을 일정 기간 인도하는 것을 말한다”고 규정하고 있다.

2015년 민법 제328조 제2항은 “계약이 체결되고 이행된 경우 계약금은 공탁자에게 반환되거나 지급의무를 이행하기 위하여 공제되어야 한다. 공탁자가 계약의 체결 또는 이행을 거부하는 경우 계약금은 공탁수령자에게 귀속된다. 계약금 수령자가 계약의 체결 또는 이행을 거부하는 경우 계약금은 공탁자에게 반환되어야 하며, 계약금의 가액에 상당하는 금액을 반환하여야 한다. 다만, 다른 약정이 있는 경우는 예외로 한다 . “라고 규정하고 있다.

계약금은 본질적으로 부동산의 양도를 확보하기 위한 계약 체결을 목적으로 하는 담보 민사거래입니다. 부동산 매매를 위한 계약금 예치 계약이 계약금 거래로 판단될 경우, 계약금 계약의 대상은 계약 당시 존재하지 않고 법률상 매매 조건을 충족하지 않는 부동산입니다. 따라서 이 계약금은 법적으로 무효가 됩니다.

2014년 부동산사업법 제8조 제5항에 따르면, 불법자금 동원 및 유용, 동원된 단체 및 개인의 자금 사용, 매수인·임차인·임차인이 약속한 목적 외의 목적으로 장래 부동산을 선급하는 행위 등을 금지행위로 규정하고 있습니다 .

법령 제99/2015/ND-CP호 제19조 2항 a항에 따라 투자자가 프로젝트에서 주택 매수권 또는 토지 사용권 분할에 대한 우선권을 얻기 위해 자본 조달 방법을 적용하는 것을 금지하는 규정도 있습니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.

2. 상업용 주택 개발을 위한 자본 조달 계약 체결은 다음 규정을 준수해야 합니다.
3. 주택법 제69조 제2항에 따른 자본조달계약을 체결하는 경우에는 주택법 및 이 조 제3항에서 정하는 양식과 조건을 충족하여야 합니다.

본 조항에 명시된 자본 출자자, 투자 파트너, 사업 파트너, 합작 투자 및 협회는 계약에서 합의한 자본 출자 비율에 따라 이익(현금 또는 주식)을 공유할 자격이 있을 뿐입니다. 투자자는 본 조항에 명시된 자본 조달 양식 또는 기타 자본 조달 양식을 사용하여 주택 상품을 분할하거나 자본 조달 당사자에게 주택 구매 권리, 등록, 보증금에 대한 우선권을 부여하거나 프로젝트에 대한 토지 사용권을 분할할 수 없습니다. 단, 국가가 주택 건설 프로젝트의 투자자로 지정할 새로운 법인을 설립하기 위한 자본 출자의 경우는 예외입니다.”

따라서 예치 계약은 투자자가 법적 개념을 혼동하여 고객에게 오해를 불러일으키는 불법적인 자본 조달 형태입니다. 투자자는 부동산 매입을 위해 자금을 예치하는 데 동의함으로써 주택 개발을 위한 자본 조달 계약을 체결하는데, 이는 법적 으로 전혀 인정되지 않습니다. 투자자는 법률 규정에 따라 행정 제재를 받을 수 있으며, 자본금 출자자에게 손해가 발생한 경우 이를 배상해야 합니다.

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