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미래 주택을 위한 모기지 조건
주택은 국민의 주택 수요를 충족하는 민사 거래의 대상이자 주택 사업의 상업 거래의 대상입니다. 오늘날 베트남의 건설 및 주택 개발 투자에 대한 개방적인 정책으로 인해, 미래 주택 담보 대출이 점점 더 인기를 얻고 있습니다.
투자자들이 주택 건설 프로젝트에 참여할 미래 주택을 담보로 대출을 받아 해당 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자본을 빌릴 수 있습니까?
미래 주택 담보대출은 저당권자가 자신이 소유한 주택을 사용하는 것을 의미하며, 이 주택은 조성 중이거나 이미 조성되었으나 소유권 등록 절차를 완료하지 않았고 소유권 증명서도 발급받지 않은 상태이며, 저당권자에 대한 민사상 의무 이행을 보장하기 위한 것입니다. 저당권자는 부동산을 양도하지 않고, 주택 관련 서류만 저당권자에게 인계합니다.
2014년 주택법 제147조는 주택건설투자사업의 담보대출 및 장래주택의 담보대출에 관하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 주택 건설 프로젝트 투자자는 베트남에서 운영되는 신용기관에 해당 프로젝트 또는 프로젝트 내 건설되는 주택을 저당잡혀 해당 프로젝트 투자 또는 주택 건설을 위한 자본금을 차입할 수 있습니다. 투자자가 주택을 저당잡힌 상태에서 주택법의 규정에 따라 주택을 분할하기 위해 자본금을 동원해야 하거나, 주택을 매매 또는 임대-매수해야 하는 경우, 자본금 동원 계약, 주택 매매 또는 임대-매수 계약 체결 전에 저당권을 해제해야 합니다. 다만, 자본금 출연자, 주택 매수자, 주택 임차인 및 저당권자가 별도로 합의한 경우는 예외입니다.
본 조항에 규정된 대로 고객과 자본 동원 계약, 주택 매매 계약 또는 주택 할부 매수 계약을 체결하기 전에 주택이 모기지에서 해제되었는지 여부를 판단하는 것은 주택이 위치한 지방 주택 관리 기관에서 발행한 주택 판매 적격 통지서에 명확하게 명시되어 있습니다.
- 합법적인 주거용 토지에 미래 주택을 건설하는 조직 및 개인, 투자자의 주택 건설 투자 프로젝트에서 미래 주택을 구매하는 조직 및 개인은 베트남에서 운영되는 신용 기관에서 이러한 주택을 담보로 대출받아 주택 건설 자금을 대출받거나 동일한 주택을 구매할 수 있습니다.
미래 주택 담보대출 조건
2014년 주택법 제148조 및 주택건설투자사업 담보대출 조건에 관한 통지 26/2015/TT-NHNN 제7조에 따라, 장래주택 담보대출은 다음과 같이 규제됩니다.
- 투자자가 주택 건설 투자 프로젝트의 일부 또는 전부를 담보로 대출을 받는 경우, 다음 사항을 갖춰야 합니다.
+ 프로젝트의 승인된 기술 설계를 포함한 프로젝트 프로필
+ 관할 국가 기관의 토지 할당 또는 토지 임대에 대한 인증서 또는 결정;
+ 주택건설투자사업은 주택법 제17조 제2항에 규정된 주택건설투자사업 중 하나로서, 다음 사항을 포함합니다.
(i) 단일 주택 프로젝트 또는 주택 프로젝트 클러스터를 새로 건설하거나 리노베이션하기 위한 투자 프로젝트.
(ii) 농촌지역에 동시적인 기술기반시설과 사회기반시설 시스템을 갖춘 주택단지를 건설하는 투자사업입니다.
(iii) 주택 건설을 위해 프로젝트 내 토지 면적을 할당하는 도시 지역 건설 투자 프로젝트 또는 혼합 토지 이용 프로젝트.
(iv) 거주와 업무의 혼합 용도를 위한 시설을 건설하기 위한 투자 프로젝트.
- 투자자가 프로젝트에서 건설될 미래 주택을 담보로 제공하는 경우, 2014년 주택법에 규정된 조건 외에도 다음 조건도 충족해야 합니다.
+ 담보주택은 건축법의 규정에 따라 기초공사가 완료되어야 합니다.
+ 투자자가 담보로 제공한 프로젝트 부분에 포함되지 않음
+ 소유권에 관한 어떠한 분쟁, 불만 또는 소송의 대상이 되지 않습니다.
+ 판결을 집행하기 위한 압수 대상이 아니거나, 관할 국가 기관의 법적 효력이 발생한 행정 결정을 집행하기 위한 압수 대상이 아닙니다.
+ 유능한 국가 기관의 토지 회수 결정이나 주택 정리 또는 철거 통지의 대상이 되지 않습니다.
- 2014년 주택법 제147조 제2항에 따라 단체 또는 개인이 주택을 담보로 제공하는 경우 다음 조건을 충족해야 합니다.
+ 합법적인 주거용 토지에 건설될 미래 주택을 담보로 하는 조직 및 개인의 경우:
(i) 토지에 관한 법률의 규정에 따라 합법적인 토지 이용권 증명서를 가지고 있습니다.
(ii) 관련 법률에 따라 건설 허가를 받아야 하는 경우 건설 허가를 받아야 합니다.
(iii) 소유권에 관한 분쟁, 불만 또는 소송의 대상이 되지 않습니다.
(iv) 판결을 집행하기 위한 압수 대상이 아니거나 유능한 국가 기관의 법적 효력이 발생한 행정 결정을 집행하기 위한 압수 대상이 아님.
(v) 유능한 국가 기관의 토지 회수 결정이나 주택 정리 또는 철거 통지의 대상이 되지 않습니다.
+ 주택 건설 투자 프로젝트에 투자자로부터 구매한 미래 주택을 담보로 대출을 받는 조직 및 개인의 경우:
(i) 투자자와 주택 매매계약을 체결합니다.
(ii) 주택매매계약의 양도를 받는 당사자가 규정에 따라 주택매매계약을 양도하는 경우에는 주택매매계약을 양도하는 서류가 있는 경우
(iii) 주택 매매 계약서에 합의된 일정에 따라 투자자에게 주택 매매 대금이 지급되었음을 증명하는 서류를 보유합니다.
(iv) 주택매매계약 또는 이 주택매매계약의 양도와 관련하여 어떠한 불만, 소송 또는 분쟁의 대상이 되지 아니함.
(v) 판결을 집행하기 위한 압수 대상이 아니거나 유능한 국가 기관의 법적 효력이 발생한 행정 결정을 집행하기 위한 압수 대상이 아님.
(vi) 유능한 국가 기관의 토지 회수 결정이나 주택 정리 또는 철거 통지의 대상이 되지 않습니다.
주택건설투자사업에서 미래주택의 담보권자가 투자자로부터 주택을 매수하는 경우, 투자자와 체결한 주택매매계약서, 규정에 따라 주택매매계약의 양수인인 경우 주택매매계약을 양도하는 서류, 매매계약서에 약정한 일정에 따라 투자자에게 주택매매대금을 지급하였고, 주택매매계약 또는 이 주택매매계약의 양도와 관련하여 어떠한 불만, 소송 또는 분쟁의 대상이 되지 않음을 증명하는 서류가 있어야 합니다.
주택건설투자사업의 담보대출 및 장래주택의 담보대출은 주택법의 규정에 따라서만 이루어질 수 있으며, 주택법의 규정에 따르지 아니하고 주택건설투자사업 또는 장래주택인 자산을 담보대출하는 경우는 법률상 효력이 없습니다.
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