서류상으로 집을 파는 요령과 새로운 법률로부터 보호하는 방법

(KTSG) – 비대칭적 계약으로 인해 불리했던 미래의 주택 구매자들은 새로운 법률의 규제 강화 덕분에 자신을 보호할 수 있는 법적 근거가 더 많아졌습니다. 많은 구매자가 존재하지 않거나 허가받지 않은 개발 사업지에서 주택을 구매하면서 돈과 건강을 모두 잃었습니다. 사진: Le Vu 투자자의 비법을 파악하세요 “유령 프로젝트”와 자본금 ​​투자 및 계약금 납부의 함정 많은 구매자들이 존재하지 않거나 허가받지 [...]

(KTSG) – 비대칭적 계약으로 인해 불리했던 미래의 주택 구매자들은 새로운 법률의 규제 강화 덕분에 자신을 보호할 수 있는 법적 근거가 더 많아졌습니다.

투자자의 비법을 파악하세요

“유령 프로젝트”와 자본금 ​​투자 및 계약금 납부의 함정

많은 구매자들이 존재하지 않거나 허가받지 않은 프로젝트, 심지어 분쟁 중이거나 다른 거래에서 담보 대출을 받은 프로젝트에서 미래 주택을 구매하면서 “돈만 벌고 아무것도 얻지 못하는” 상황에 빠지곤 합니다. 투자자는 웅장한 전망을 만들고, 뛰어난 편의시설과 잠재적 수익을 약속하지만, 실제로는 그저 빈 땅일 뿐입니다.

또 다른 수법은 프로젝트가 아직 법적으로 운영 자격을 갖추지 못했을 때 매각을 개시하는 것입니다. 많은 투자자들은 법적으로 매매 계약을 체결하는 대신, 자본금 출자 계약, 유보 계약, 투자 협력 계약 등을 체결하여 법을 우회합니다. 분쟁이 발생하면 매수자는 투자금을 돌려받기 위해 고군분투합니다.

불법적인 지급 압력

규정에 따라 투자자는 공사 진행 상황에 따라 대금을 수령할 수 있으며, 각 단계별 지급률은 제한되어 있습니다. 그러나 실제로는 많은 투자자들이 기초 공사가 완료되는 즉시 최대 50~70%의 대금을 수령하고, 높은 할인율이라는 “미끼”를 내세워 매수자에게 최대 90%의 대금을 지불하도록 강요하는 경우가 많습니다. 이로 인해 매수자는 협상력을 잃고 투자자들이 공사 진행을 서두르도록 압박합니다. 프로젝트가 중단되면 전체 대금은 거의 무기한 “보류”됩니다.

계약서의 함정

많은 미래 주택 매매 계약에는 다음과 같은 위험이 내포되어 있습니다:

진행 상황의 함정: 계약서에 구체적인 인도일이 명시되어 있지 않고 “예상” 또는 “공사 진행 상황에 따라”라는 내용만 명시되어 있어 투자자가 책임 없이 무한정 연장할 수 있으며, 매수자의 자본금은 보전되지만 손해 배상 청구 근거를 마련하기 어렵습니다.

투자자는 최대 5%의 계약금만 수령할 수 있으며, 첫 번째 지급액은 계약금을 포함하여 최대 30%입니다. 이후 지급은 공사 진행 상황과 밀접하게 연관되어 있으며, 인도 전 총 지급액은 최대 70%, 증명서 발급 전 총 지급액은 최대 95%입니다.

이자 함정: 지급 기한을 넘긴 구매자는 무거운 벌금을 물거나 계약금을 잃거나 심지어 계약이 취소될 수 있습니다. 반면, 인도 기한을 넘긴 투자자는 상징적인 벌금만 물거나 책임을 지지 않습니다. 계약 해지권은 종종 투자자에게 유리하게 작용하여 구매자를 불리한 입장에 놓이게 합니다.

재정적 함정: 계약서에 매매가만 명시되어 있고 관리비, 유지보수비, 증명서 발급비와 같은 수수료는 누락되어 있어, 구매자는 집을 받았을 때 너무 많은 추가 수수료를 지불해야 한다는 사실에 “충격”을 받게 됩니다. 많은 계약서가 공동 소유와 개인 소유를 명확하게 구분하지 않아, 주차 공간이나 상업용 건물 층과 같은 추후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 구매자는 계약서에 모든 재정적 의무의 전체 목록을 명시하도록 요청해야 합니다.

지갑을 보호하기 위한 법률 이해

2024년 8월 1일부터 2014년 법률을 대체하는 2023년 부동산사업법이 공식 발효되었습니다. 미래 주택의 매매는 인기 있는 거래 유형이지만 잠재적 위험이 높습니다.

사업 시행 조건 강화

24조에 따르면, 미래 주택은 건설이 시작되고 토지 사용권, 건설 허가(또는 착공 통지), 그리고 진행 상황에 따른 기반 시설 또는 기술 인프라 수용에 관한 서류가 있는 경우에만 매매가 허용됩니다.

투자자는 매매 전에 지방 주택 관리 기관에 사업 적격 여부를 통보하여 승인을 받아야 합니다. 해당 주택은 승인된 사업에 속해야 하며, 분쟁이 없고, 압류 대상이 아니며, 투자자가 토지에 대한 재정적 의무를 이행해야 합니다.

이 규정은 사업의 매매를 위한 충분한 법적 근거가 없어 “서류상 주택 매매”가 발생하는 상황을 방지하기 위한 것입니다.

매매가의 5%를 초과할 수 없는 보증금 한도

새 법률은 처음으로 보증금 상한선을 규정합니다. 투자자는 이 법률의 규정에 따라 사업이 시행될 수 있는 경우 매매가의 최대 5%까지만 받을 수 있습니다.

이전에는 이러한 한도 없이 많은 투자자들이 “예약금” 형태로 불법적으로 자금을 조달하여 사업이 중단되었을 때 매수자에게 큰 피해를 입혔습니다. 새 규정은 소비자를 보호하기 위한 “법적 장벽”을 마련합니다.

공사 진행 상황에 따른 대금 지급

2023년 부동산사업법 제25조는 여전히 대금 지급 진행 상황을 엄격하게 통제합니다. 첫 번째 대금은 계약금 포함 계약가액의 30%를 초과할 수 없습니다. 이후 대금은 공사 진행 상황에 따라 지급해야 합니다. 주택 인도 전 총 대금은 70%를 초과할 수 없습니다(매도자가 외국인 투자기업인 경우 50%). 증명서가 발급되지 않은 경우, 매도자는 계약가액의 최대 95%까지만 받을 수 있습니다. 이 규정은 “자금 조달은 빠르게, 공사는 더디게” 되는 상황을 방지하기 위한 것입니다.

투자자 책임 강화

2023년 부동산사업법은 투자자의 책임을 강화합니다. 예를 들어, 프로젝트 정보를 공개하고, 계약 체결 전에 모든 법적 서류를 제출하고, 표준 계약서를 준수해야 합니다.

“함정”에 빠지지 않기 위한 주의사항

즉, 매수자가 “대금 지불”을 하기 전에 토지사용권 관련 서류, 건축허가서, 프로젝트 진행 상황에 따른 기술 인프라 공사 승인 의사록(아파트의 경우 기초 공사 완료), 그리고 국가기관의 분양 자격 공고 서류 등 법적 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자자와 직접 계약을 체결하고, 새로 제정된 법률에 따라 계약금 및 대금 지급 조건을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

고가 거래의 경우, 매수자는 변호사 또는 전문가의 검토를 통해 불리한 조건을 파악하여 모호한 용어 사용으로 인한 위험을 방지해야 합니다.

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