토지 행정 절차 ‘규제 완화’, 투자자는 어떤 점을 유의해야 기회를 잡을 수 있을까?

정부는 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 기대되는 **결의안 초안(보고서 번호 958/TTr-CP)**을 국회에 제출했습니다. 이러한 변화의 영향에 대해 더 깊이 이해하기 위해, 교육과 시대신문 기자는 **LS 로펌(호찌민시 변호사협회)**의 **호 브엉 꾸옥 쓰 변호사(대표 변호사)**와 인터뷰를 진행했습니다.

변호사님, 정부가 토지 관련 절차에 대해 제출한 958/TTr-CP호 제안서에 대해 어떻게 평가하십니까?

958/TTr-CP호 제안서는 2025년 10월 19일 정부가 국회에 제출한 것으로, 현재 존재하는 법적 병목 현상을 해소하기 위한 중요한 조치로 볼 수 있습니다. 부동산 기업에게 있어 토지의 양도, 임대, 용도 변경 절차는 핵심 단계입니다. 실제로 많은 프로젝트가 복잡하고 중복된 절차로 인해 “정체” 상태에 빠져 있습니다. 이번 제안서는 이러한 어려움을 완화하고, 투자자에게 더 많은 기회를 제공하기 위한 여러 방안을 담고 있습니다.

이번 초안에서 토지 양도 및 임대 메커니즘과 관련해 가장 주목할 만한 새로운 내용은 무엇입니까?

가장 두드러진 부분 중 하나는 제안서 제4장 3.3.2항에 있습니다. 구체적으로, 투자 또는 토지 수용·보상 과정에서 단계별로 진행되는 프로젝트의 경우, 권한 있는 국가 기관이 프로젝트 진행 단계에 따라 토지의 양도 또는 임대 결정을 내릴 수 있도록 허용하는 방안을 제시하고 있습니다.

쉽게 말해, 투자자는 전체 부지가 완전히 수용될 때까지 기다리지 않고, 단계별로 토지를 받아 부분적으로 개발을 진행할 수 있게 됩니다. 이는 시간과 비용을 절감하고, 프로젝트 착공 속도를 높이는 매우 중요한 변화라고 할 수 있습니다.

호 브엉 꾸옥 쓰 변호사 – LS 로펌 대표 변호사 (Managing Director)

– 변호사님, 단계별 토지 양도 외에도 행정 절차를 간소화하기 위한 다른 주목할 만한 개혁안이 있습니까?

또 하나의 중요한 제안은 토지 양도, 임대 또는 농지·산림(보호림, 특별림, 생산림) 용도 변경을 결정하기 전에 도(省) 인민위원회 결의가 더 이상 필요하지 않도록 하는 것입니다. 이는 행정 절차를 대폭 간소화하고, 기업이 토지에 접근하는 데 필요한 시간을 크게 단축하는 획기적인 조치입니다.

또한 이번 초안은 경매나 입찰 절차 없이 토지를 양도·임대할 수 있는 경우를 새로 추가했습니다. 예를 들어 BT(Build–Transfer, 건설-양도) 계약 대가로 제공되는 토지나 국가가 수용을 결정한 프로젝트 등이 이에 해당합니다. 이를 통해 명확한 정책 방향이 이미 정해진 사업의 경우, 투자자 선정 절차를 단축할 수 있습니다.

– 시장의 큰 문제 중 하나는, 기존 투자자가 어려움에 처하면서 중단된 “유휴 프로젝트”입니다. 이번 958호 제안서에는 이에 대한 해결책이 있습니까?

이 부분이 바로 이번 초안의 가장 실질적인 내용 중 하나입니다. 정부는 투자자 변경이 발생한 프로젝트(예: 해산, 파산, 양도 등)에 대해 새로운 투자자에게 토지 사용 기간 조정 허용을 제안했습니다.

이 제도는 유휴 프로젝트를 효율적으로 정리하고, 중단된 개발 사업을 다시 추진할 수 있는 여건을 만듭니다. 결과적으로 시장의 매력을 높이고, 투자 자금의 흐름을 촉진하며, 토지 자원의 낭비를 줄이는 효과를 가져올 것입니다.

– 이러한 새로운 기회를 앞두고, 투자자들에게 조언이나 주의할 점이 있다면 무엇입니까?

이번 제안들은 분명히 많은 프로젝트의 조기 추진에 도움이 될 것입니다. 그러나 투자자들은 반드시 동반되는 법적 의무를 유념해야 합니다.

첫째, 토지 사용 기간 조정(앞서 언급한 바와 같이)은 “무료 혜택”이 아닙니다. 새로운 투자자는 법에 따라 추가적인 토지 사용료나 임대료를 납부해야 하며, 재정 의무의 형평성을 확보해야 합니다.

둘째, 환경, 건설, 도시계획 등과 관련된 기타 의무 역시 모두 충실히 이행해야 합니다.

따라서 프로젝트를 인수할 때는 토지 관련 법적 서류를 면밀히 검토하고, 이전 투자자의 미납 재정 의무 여부를 확인해야 합니다. 무엇보다 전문가의 법률 자문을 받아 거래의 합법성, 투명성, 안전성을 확보함으로써 향후 위험을 예방해야 합니다.

– 인구 밀도가 높고 토지 관리 이력이 복잡한 호치민시에서는, 부분적 토지 수용(“표범무늬”식 토지 문제)이 가장 큰 걸림돌입니다. 단계별 토지 양도 제안이 도시에는 어떤 의미가 있습니까?

이 제안은 호치민시에 매우 중요한 의미를 갖습니다. 실제로 호치민시의 수많은 핵심 인프라 및 도시 정비 프로젝트가 몇몇 가구의 보상 문제로 인해 수십 년간 정체되어 왔습니다. 토지 수용이 완료된 구역부터 순차적으로 프로젝트를 시행할 수 있도록 하는 단계별 토지 양도 제도는 이러한 사업들을 “해방시키는” 열쇠가 될 것입니다.

이는 투자자가 빠르게 공사 부지를 확보할 수 있게 하고, 자본이 묶이는 비용을 절감하며, 인프라와 주거 프로젝트를 조기에 완공해 시민들에게 제공할 수 있도록 합니다. 동시에 도심 한가운데 버려진 “표범무늬 부지”의 낭비를 방지하는 효과도 있습니다.

– 호치민시는 토지 결산 문제로 막힌 BT(Build–Transfer) 프로젝트와, 기존 투자자의 재정난으로 중단된 수많은 유휴 프로젝트가 존재합니다. 이번 958호 제안서의 방안이 이 문제들을 어떻게 해결합니까?

958/TTr-CP 제안서는 호치민시의 두 가지 주요 병목 현상을 직접 겨냥하고 있습니다.

첫째, BT 프로젝트의 경우, 경매 없이 BT 계약 대가로 토지를 양도할 수 있도록 하는 제도는 명확한 법적 근거를 제공합니다. 이를 통해 국가와 투자자 모두 완료된 인프라 사업의 정산 절차를 마무리할 수 있으며, 이미 완공되었지만 결산이 지연된 프로젝트의 “잠금을 해제”할 수 있습니다.

둘째, 기존 투자자의 파산 또는 자금난으로 중단된 유휴 프로젝트에 대해서는, 새로운 투자자에게 토지 사용 기간을 조정할 수 있는 제도가 핵심 해결책이 됩니다. 이를 통해 실질적 역량을 가진 투자자가 프로젝트를 합법적으로 인수하여, 방치된 건설물들을 재활성화하고, 시장을 정화하며, 도시의 막대한 토지 자원 낭비를 줄일 수 있습니다.

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Báo mới: https://baomoi.com/coi-troi-thu-tuc-dat-dai-nha-dau-tu-can-luu-y-gi-de-nam-bat-co-hoi-c53601387.epi

Báo Giáo dục và Thời đại: https://giaoducthoidai.vn/coi-troi-thu-tuc-dat-dai-nha-dau-tu-can-luu-y-gi-de-nam-bat-co-hoi-post754223.html

Tạp chí Phát triển nông thôn: https://nongthonvaphattrien.vn/de-xuat-moi-thao-go-diem-nghen-giao-dat-mo-co-hoi-cho-nha-dau-tu-bat-dong-san-a38890.html