LS Law Firm

#ls #lslawfirm #ruirotrongmuabannha
Mua bán nhà là hoạt động diễn ra thường xuyên trên thị trường bất động sản ngày nay. Trong trường hợp chưa hoàn thành các thủ tục cần thiết nhưng tài sản xảy ra hư hỏng thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hãy cùng LS LAW FIRM tìm hiểu thêm thông tin về vấn đề này thông qua tình huống dưới đây!

Ngày 01/7/2017, A bán nhà cho B với giá 1 tỷ đồng. Hợp đồng đã được công chứng. Ngày 07/10/2017, B nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu tại Ủy ban nhân dân (UBND) quận X và được hẹn 15 ngày sau giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ). Ngày 10/10/2017, khu vực nhà bị sạt lỡ nghiêm trọng khiến toàn bộ căn nhà bị cuốn trôi. B cho rằng A phải chịu rủi ro nên phải trả lại tiền cho mình, nhưng A không đồng ý vì cho rằng hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực. Vậy trường hợp này sẽ được giải quyết như thế nào theo quy định của pháp luật?

Trả lời cho tình huống trên, có thể thấy rằng:

Về thời điểm hợp đồng có hiệu lực

Về bản chất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không trùng với thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, sửa đổi, bổ sung 2019 và 2020 (Luật Nhà ở 2014) thì trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014; trong đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.

Trong tình huống này, hợp đồng mua bán nhà ở giữa A và B đã được công chứng vào ngày 01/7/2017 nên hợp đồng mua bán nhà ở này đã phát sinh hiệu lực kể từ ngày 01/7/2017.

Về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong tình huống này, do các bên không có thỏa thuận khác nên cần xác định rõ B đã nhận bàn giao nhà ở từ A hay chưa, cụ thể:

• Nếu B đã nhận bàn giao nhà ở từ A thì quyền sở hữu căn nhà đã được chuyển giao từ A sang B nên B phải gánh chịu rủi ro → A không có nghĩa vụ phải trả lại tiền cho B;
• Nếu B chưa nhận bàn giao nhà ở từ A thì quyền sở hữu căn nhà vẫn thuộc về A nên A phải gánh chịu rủi ro → A có nghĩa vụ phải trả lại tiền cho B.

Vấn đề đối với quyền sử dụng đất

Theo hẹn là vào ngày 22/10/2017, UBND quận X mới bàn giao GCNQSDĐ cho B nên đến ngày 22/10/2017 mới có thể hoàn thành thủ tục đăng ký, mà thời điểm chuyển giao rủi ro về quyền sử dụng đất là thời điểm đăng kí nên chính vì chưa đăng ký quyền sử dụng đất, rủi ro đối với quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán là bên A.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể của pháp luật quy định mà người mua nhà được xác định là có chịu rủi ro đối với tài sản đang trong quá trình làm thủ tục mua bán hay không. Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng xác định trách nhiệm của các bên đó chính là thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, khi thực hiện hoạt động mua bán nhà ở các bên cần phải cẩn trọng trong việc giao kết để đảm bảo được tốt nhất lợi ích của các bên.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về Rủi ro trong mua bán nhà dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. 

Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.