LS Law Firm

#ls #lslawfirm #trachnhiemchiuruiro #hopdongmuabannhao
Mua bán nhà ở là một trong những hoạt động đang diễn ra sôi nổi tại Việt Nam. Khi giao kết loại hợp đồng này thì người mua và người bán cần phải đặc biệt quan tâm đến vấn đề chuyển giao rủi ro nhà ở. Vậy vấn đề này được pháp luật Việt Nam quy định như thế nào,hãy cùng LS LAW FIRM tìm hiểu thêm thông tin qua bài viết dưới đây!

Căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Bộ Luật dân sự 2015 (“BLDS 2015”) và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro của các bên, cụ thể như sau:

Trường hợp một, mua bán nhà ở không thuộc trường hợp giữa chủ đầu tư dự án xây dựng và người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã chấp nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Ví dụ, anh A bán cho anh B căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, B trả trước cho A 80% giá trị của hợp đồng và thỏa thuận sẽ thanh toán đủ khi A giao nhà và giấy tờ chuyển quyền sở hữu. Trong thời gian đợi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, căn nhà của A đã bị cháy hoàn toàn do sự cố chập mạch điện. B đã từ chối mua nhà và đòi tiền lại, A không đồng ý và yêu cầu B tiếp tục thanh toán số tiền còn lại. Trong trường hợp này thì thiệt hại sẽ do ai chịu trách nhiệm?

Trả lời cho câu hỏi trên, sự cố chập mạch điện không được coi là rủi ro do đây thuộc sự quản lý của chủ nhà nên lỗi thuộc về A. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì do anh B chưa thanh toán đủ tiền mua nhà và cũng chưa nhận bàn giao nhà, trong hợp đồng cũng không tồn tại một thỏa thuận nào khác nên quyền sở hữu căn nhà vẫn thuộc về A. Do đó, anh A sẽ là người chịu rủi ro về hư hại này theo quy định tại Điều 162 BLDS 2015 và phải hoàn trả lại tiền cho B.

Trường hợp hai, mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là quyền sở hữu của bên bán sẽ chuyển cho bên mua chỉ cần thỏa mãn một trong hai hình thức là bên mua nhận bàn giao nhà hoặc khi thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà không cần đáp ứng cả hai như ở trường hợp một.

Ví dụ, anh C mua nhà từ công ty X (chủ đầu tư dự án nhà ở HK City), trong trường hợp này nếu anh C đã nhận bàn giao nhà mặc dù chưa thanh toán đủ tiền cho anh A hoặc ngược lại thì khi căn nhà có xảy ra thiệt hại, anh C sẽ là người chịu rủi ro theo Điều 162 BLDS 2015 do quyền sở hữu căn nhà đã thuộc về anh C kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà.

Trường hợp ba, đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên bán bàn giao nhà hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tương tự như ví dụ ở trường hợp thứ hai, nhưng nếu trong hợp đồng mua bán giữa anh C và chủ đầu tư X có thảo thuận điều khoản như “thời điểm chuyển quyền sở hữu căn nhà cho C chỉ được tính kể từ khi C đã thanh toán đủ tiền cho bên bán”, đây được xem là thỏa thuận khác giữa các bên. Như vậy, dù C đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho công ty X thì C vẫn chưa được xem là chủ sở hữu căn nhà do đã bị ràng  buộc bởi điều khoản thỏa thuận khác giữa hai bên trong hợp đồng, nếu có thiệt hại xảy ra thì công ty X vẫn là chủ thể chịu rủi ro.

Như vậy, để xác định trách nhiệm chịu rủi ro giữa các bên trong hợp đồng thì cần phải xác định loại nhà ở mà các bên đưa vào giao dịch. Đồng thời cần xem xét các bên có đưa ra thỏa thuận khác trong hợp đồng không, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về trách nhiệm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. 

Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.