LS Law Firm

#ls #lslawfirm #thuhoidat
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 1, Điều 3, Luật Đất đai 2013).

Các trường hợp thu hồi đất (Điều 61 đến Điều 65 Luật Đất đai 2013)

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh;

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Lưu ý: Trong trường hợp việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (Điều 73 Luật Đất đai 2013, Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 66 Luật Đất đai 2013)

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư), tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện thì:

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất, hoặc

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, còn có thẩm quyền thu hồi đất của Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế được quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 52 và điểm c, khoản 1, Điều 53 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và thẩm quyền thu hồi đất của Cảng vụ hàng không được quy định tại điểm c, khoản 3, Điều 55 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Phạm vi áp dụng (khoản 3, Điều 82 và khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai 2013)

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Đối tượng áp dụng

- Hộ gia đình, cá nhân;

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Tổ chức trong nước;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Nguyên tắc bồi thường (Điều 74 Luật Đất đai)

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013. 

Nhà nước có thể bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử đụng dất, tiền thuê đất phải nộp (điểm a, khoản 4, Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP bổ sung bởi Khoản 7 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Bồi thường thiệt hại về đất

Bồi thường thiệt hại về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đát đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (khoản 12, Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất (Điều 75 Luật Đất đai 2013) bao gồm:

- Quyền sử dụng đất bị thu hồi phải được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và thuộc loại được phép giao dịch (giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê). Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thu tiền sử dụng đất cũng được bồi thường theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 76 Luật Đất đai 2013).

- Có căn cứ chứng mình quyền sử dụng đất (người bị thu hồi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa được cấp). Tuy nhiên đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004 không có giấy chứng nhận/ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận vẫn có thể được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp (khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013).

- Việc thu hồi đất không phải do vi phạm pháp luật đất đai.

Ngoài ra, một số trường hợp sau đây sẽ không được vồi thường về đất (Điều 82 Luật Đất đai 2013):

- Các trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 76 Luật Đất đai 2013 không được bồi thường về đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

- Đất được Nhà nước giao để quản lý.

- Đất thu hồi trong các trường hợp nhà nước thu hồi đất do có vi phạm pháp luật về đất đai hoặc trong những trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận trừ khoản 2, Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Bồi thường thiệt hại về tài sản, sản xuất, kinh doanh (Điều 88 – Điều 92 Luật Đất đai 2013, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

Điều kiện để được bồi thường về tài sản bao gồm:

- Tài sản hợp pháp, thuộc quyền sở hữu của người có đất bị thu hồi;

- Tài sản được tạo lập phù hợp với mục đích sử dụng đất. Thời điểm tạo lập phải trước khi có quyết định thu hồi.

Điều kiện được bồi thường về sản xuất, kinh doanh: phải xác định là có giảm hoặc bị mất thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thì mới được bồi thường.

Chính sách hỗ trợ, tái định cư (Điều 83 đến Điều 85 Luật Đất đai 2013)

Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (khoản 14, Điều 3 Luật Đất đai 2013). Mục đích của việc thực hiện chính sách hỗ trợ là nhằm ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở,… Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở.

Như vậy, không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi đều được bồi thường.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về vấn đề “Thu hồi đất” dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết.Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.