LS Law Firm

#ls #lslawfirm #ruirodatcocgiucho

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, hợp đồng mua bán chỉ được ký kết khi dự án đã xây xong móng, nhưng nhiều đơn vị để có vốn triển khai dự án đã “lách luật” bằng chiêu bài "đặt cọc giữ chỗ", "phiếu đăng ký giữ chỗ"… Rủi ro trong những trường hợp này, đương nhiên thuộc về khách hàng.

Thứ nhất: Khách hàng không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ, chỉ có chủ đầu tư mới biết, nhà nước cũng không thể can thiệp được

Sau khi ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, người mua chỉ biết chờ đợi theo lời hứa của chủ đầu tư/bên môi giới. Còn chủ đầu tư thì có rất nhiều lý do để không vội vàng mở bán bởi vì: Dự án chưa thể triển khai vì nhiều lý do như thiếu vốn, vướng pháp lý, … hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng để đủ điều kiện để mở bán theo quy định; nếu chờ càng lâu thì càng thêm nhiều người đặt chỗ và có thêm tiền để đầu tư; để cho khách hàng chờ thì chủ đầu tư/bên môi giới cũng không bị thiệt hại gì.

Thứ hai: Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm tại dự án đã đặt chỗ

Khi số lượng người đặt chỗ rất lớn và vượt quá số lượng sản phẩm dự án, thì chủ đầu tư sẽ phải từ chối bán cho một số người hoặc cho khách hàng bốc thăm may rủi hoặc cho đấu giá, nên vô tình mặc dù đã đặt giữ chỗ, nhưng một số người đặt chỗ vẫn không thể mua được sản phẩm đã đặt chỗ.

Thứ ba: Người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu

Khi có nhiều người đặt chỗ và số lượng người đặt chỗ vượt quá số lượng sản phẩm của dự án và phản ứng của người mua tích cực, thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ có cơ sở để ấn định giá rất cao khi mở bán lần đầu nhằm tăng lợi nhuận. Như vậy, vô tình người đặt chỗ đã trực tiếp hại mình bằng cách giúp chủ đầu tư tự điều chỉnh tăng giá bán. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn biến động theo chiều hướng tăng và bất ổn định.

Thứ tư: Có nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư vẫn thu tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng

Khi dự án chưa có văn bản cho phép mở bán của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình chào mời, giới thiệu sản phẩm của mình để thu hút nhà đầu tư đặt cọc, sau đó thì những thỏa thuận đặt cọc này có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ quy định pháp luật.

Thứ năm: Không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không

Khoản 4 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó”.

Phần lớn chủ đầu tư không sử dụng số tiền này vào việc xây dựng dự án mà dùng để trả nợ hoặc cho vay hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác dẫn đến không còn tiền để xây dựng dự án hoặc không thể hoàn lại cho khách hàng thì đẩy rủi ro cho khách là mất toàn bộ tiền đặt giữ chỗ.

Do pháp luật cấm nên hiện tại cũng chưa có cơ chế và quy định cụ thể về việc giám sát huy động và sử dụng số tiền đặt giữ chỗ. Do vậy, việc sử dụng số tiền này vào việc gì là hoàn toàn do chủ đầu tự quyết định. Và nếu chủ đầu tư sử dụng sai mục đích và không còn tiền để hoàn trả cho khách hàng thì rủi ro khách hàng tự gánh.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về rủi ro của người mua khi ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ với chủ đầu tư dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.