LS Law Firm

#ls #lslawfirm #ruirophaply #chudautuxaydungtraiphep

Vừa qua, việc thực hiện cưỡng chế và tháo dỡ công trình đối với Tòa nhà 8B Lê Trực đã cảnh báo cho hàng loạt các công trình xây dựng trái phép trên địa bàn TP Hà Nội cũng như các tỉnh thành khác trong cả nước.

Về hậu quả pháp lý của việc cố tình xây dựng trái phép, được quy định tại Điều 30 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 “Cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép; nếu cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện.”

Do đó, một số trường hợp bắt buộc phải tháo dỡ do ảnh hưởng đến an ninh, an toàn xây dựng, giao thông đô thị hoặc về cao độ xây dựng như trường hợp của Tòa 8B Lê Trực khi tòa nhà này nằm cạnh Lăng Bác.

Tuy nhiên, để tháo dỡ công trình phải mất thời gian thuê đơn vị tư vấn đến khảo sát, lập phương án, đề xuất biện pháp tháo dỡ các công trình vi phạm theo quyết định cưỡng chế của Thành phố Hà Nội. Sau đó, phải trải qua các bước thẩm định trước khi trình UBND. Thực trạng đó dẫn tới việc người mua nhà ở Tòa 8B Lê Trực đã nhận nhà từ 05 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa hề nhận được sổ Hồng.

Theo Điều 31 Nghị định 43/2014 quy định, “việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp xây dựng không đúng với giấy phép thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Trên thực tế, việc xin ý kiến đối với trường hợp này là rất khó. 

Vì vậy, việc cấp Sổ Hồng cho người mua nhà trong trường hợp trên sẽ bị kéo dài, điển hình là tình trạng ở khu tòa nhà HH Linh Đàm.

Thông thường giữa người mua và chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị nhận nhà hoặc đã được nhận nhà, nhưng vì lý do xây dựng sai phép mà ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà. 

Trong trường hợp này, cơ quan quản lý sẽ tiến hành cưỡng chế và tháo dỡ công trình sai phạm đối với chủ đầu tư, còn chủ đầu tư phải có trách nhiệm với người mua nhà.

Căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà ở mà thuộc diện xây dựng trái phép, bị cưỡng chế, tháo dỡ công trình thì được xem như hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được và theo Điểm d Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện nhà ở được phép giao dịch là : “Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.”

Trên cơ sở đó, nếu chủ đầu tư cố ý xây dựng trái phép, cố ý không thông báo cho bên mua nhà về việc xây dựng sai phép thì xem như hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hiệu, hai bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và chủ đầu tư phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua nhà.

Ngoài ra, cần phải làm rõ trách nhiệm bồi thường nhà nước và dấu hiệu hình sự đối với những cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ kiểm tra, giám sát trong xây dựng đã “buông lỏng quản lý “, tạo điều kiện cho chủ đầu tư xây dựng sai phép để mưu lợi và đẩy người mua nhà vào việc tranh chấp kiện tụng kéo dài.

Trên đây là nội dung quy định về những rủi ro pháp lý cho người mua khi Chủ đầu tư xây dựng sai phép. Nếu các Bạn mong muốn được hỗ trợ pháp lý về vấn đề nêu trên, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email:lslawfirm2014@gmail.com để được các luật sư tư vấn và hỗ trợ.

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào điều xem như không được phép.