LS Law Firm

#ls #lslawfirm #dautucondotel

Condotel (Condo & Hotel) là căn hộ khách sạn hay còn gọi là khách sạn căn hộ. Đây là thuật ngữ khá mới trong thị trường bất động sản tại VIệt Nam. Khi đầu tư một loại hình bất động sản thường sẽ thu lại được một khoản lợi nhuận trong thời gian nhất định. Vậy khi đầu tư vào loại hình bất động sản “mới mẻ” này thì các nhà đầu tư cần lưu ý gì?

1. Condotel là gì? Chủ thể nào được đầu tư condotel?

Condotel là sự kết hợp của hai loại hình bất động sản, do đó vừa có chức năng là khách sạn vừa có chức năng của khu căn hộ. Khác với khách sạn truyền thống hay nhà nghỉ thông thường, Condotel cho phép khách mua toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê và cần có đơn vị quản lý, vận hành cho thuê lại và vận hành hàng ngày.

Như vậy, chủ thể đầu tư condotel không bị pháp luật hạn chế. Tuy nhiên, để được phép đầu tư condotel cần thỏa mãn các điều kiện và một số lưu ý sau.

2. Một số lưu ý về đầu tư condotel tại Việt Nam

Hiện nay, khi nói đến các bên có quyền sở hữu căn hộ condotel bao gồm 2 nhóm:

• Nhà đầu tư: có nhu cầu mua condotel với mục đích đầu tư để gia tăng lợi nhuận.
• Khách du lịch, doanh nhân, người có thu nhập từ trung bình: có nhu cầu mua hoặc thuê condotel để tận hưởng cuộc sống, biến condotel trở thành căn nhà nghỉ dưỡng “không thường xuyên” nhưng hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ.

Khi nói về các bên tham gia giao dịch mua bán condotel bao gồm 3 bên: chủ đầu tư, khách hàng và ngân hàng cấp vốn. Những lưu ý và rủi ro có thể phát sinh khi đầu tư loại hình bất động sản này, cụ thể là chủ đầu tư và khách hàng gồm có:

       (i) Chủ đầu tư:

• Phần lớn những rủi ro mà đối tượng này có thể gặp phải đó chính là vấn đề pháp lý như nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch đối tượng là condotel … Ngoài ra, trong trường hợp không có khách thuê hay condotel không được khai thác kinh doanh thì chủ đầu tư sẽ phải chịu lỗ rất lớn. Do đó cần xem xét kỹ lưỡng các tính chất pháp lý của dự án condotel, đánh giá thị trường, hoạch định các tình huống xấu và phương pháp xử lý ... trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

        (ii) Khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp):

• Khi mua condotel, đa số các khách hàng đều vay vốn ngân hàng thông qua sự giới thiệu của chủ đầu tư và trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư để kinh doanh. Do đó, việc kinh doanh căn hộ condotel nhưng nằm ngoài tầm kiểm soát của khách hàng vốn là nhà đầu tư thứ cấp.
• Ngoài ra, khi quyết định mua condotel hay một số loại hình bất động sản bất kỳ đều sẽ phát sinh nhiều khoản phí khác như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi suất vốn vay,… Thậm chí khách hàng có khả năng trở thành “con nợ” khi ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ condotel bởi họ đã phải vay nhiều tiền từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác,…
• Condotel là dạng bất động sản với nhiều loại hình sở hữu, do đó, thời gian sở hữu là khác nhau. Căn cứ khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.”

Như vậy:

+ Chủ đầu tư thực hiện có tính chất thương mại: tối đa 50 năm.

+ Chủ đầu tư được giao theo tính chất đất ở: dài hạn như đất ở.

3. Condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không?

Căn cứ theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai được quy định cụ thể như sau:

“5. Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Do vậy, căn hộ condotel được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện được quy định. Chủ sở hữu công trình xây dựng sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, đối với loại hình kinh doanh bất động sản condotel còn khá mới mẻ so với thị trường trong nước thì cần được trang bị một số lưu ý và rủi ro có thể xảy ra khi đưa ra quyết định đầu tư. Tuy mới nhưng trong các quy định của pháp luật Việt Nam cũng đã dự đoán được và đặt ra các điều khoản quy định liên quan.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây chúng tôi đã trình bày đến Quý khách một số lưu ý về đầu tư condotel tại Việt Nam dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào điều xem như không được phép./.