LS Law Firm

#ls #lslawfirm #giaodichbatdongsan
Kinh doanh bất động sản là hoạt động thu hút nhiều chủ thể tham gia bởi nó mang lại lợi nhuận lớn, tuy nhiên lại tiềm ẩn rủi ro cao. Hiện nay, các tranh chấp xảy ra trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng nhiều, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Vì vậy, để tránh rủi ro xảy ra, LS Law Firm xin gửi đến bạn một số lưu ý khi tham gia giao dịch bất động sản như sau!

Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS”), mà còn được ghi nhận ở các văn bản pháp luật khác như: Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đấu thầu năm 2013,… bởi lĩnh vực bất động sản liên quan đến nhiều khía cạnh trong xã hội. Dẫn đến tình trạng, cùng một sự kiện pháp lý nhưng chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật, dễ xảy ra sự thiếu nhất quán, chồng chéo trong các văn bản pháp luật, trùng lắp trong quá trình áp dụng và gây ra sự khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Vì vậy, để lường trước được rủi ro, các chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản cần tìm hiểu các điều khoản liên quan đến vấn đề mà mình quan tâm trong Luật KDBĐS và các văn bản khác có liên quan.

Thứ hai, về đối tượng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

 Xuất phát từ đặc điểm đặc thù của bất động sản là không thể di dời được, nên trên thực tế vẫn xảy ra các tình trạng như: Dù bên mua đến tận nơi có quyền sử dụng đất thăm dò, hai bên đã thỏa thuận hoàn tất các giao dịch, tuy nhiên về mặt pháp lý thì bất động sản lại không tồn tại hoặc rơi vào tình trạng không được phép giao dịch dẫn đến quyền, lợi ích của các chủ thể bị xâm phạm nghiêm trọng. Ví dụ, thực tế tồn tại hiện trạng bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nhưng chưa giải phóng mặt bằng, việc đền bù giải tỏa chưa xong, chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng công trình hoặc hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa được hoàn thiện…, tức bất động sản chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó…” nhưng các chủ dự án bất động sản trên vẫn chuyển nhượng cho bên mua bằng các hợp đồng góp vốn đầu tư hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ,..

Do đó, các chủ thể khi tham gia kinh doanh bất động sản phải “hiểu rõ đối tượng bất động sản đang giao dịch”, xác minh thông tin của bất động sản, vị trí bất động sản giao dịch có đúng thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, hỏi kỹ thông tin quy hoạch, tính chất pháp lý của dự án hoặc tìm đến các tổ chức luật sư để được tư vấn,… Đặc biệt, khi thực hiện các giao dịch là bất động sản hình thành trong tương lai, thì bất động sản đó phải có văn bản cho phép giao dịch của cơ quan quản lý chuyên môn và phải lưu ý đến các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, vì đây là loại tài sản “chưa có thật” tại thời điểm giao kết.

Ngoài ra, các bên có thể tiếp cận thông tin liên quan đến bất động sản thông qua các trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản,…; vì theo quy định tại Điều 6 Luật kinh doanh BĐS quy định, “thông tin bất động sản phải được công khai đầy đủ và cập nhật thường xuyên”. Vì vậy, khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thì các chủ thể nên lưu ý đến các nội dung trên để tránh tiền mất tật mang.

Thứ ba, về chủ thể kinh doanh bất động sản

Lưu ý rằng, cho đến thời điểm hiện tại, chủ thể được phép kinh doanh bất động sản không còn bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp với mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ theo Điều 10 Luật KDBĐS. Theo điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư đã sửa đổi Điều 10 Luật KDBĐS: “a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 như sau: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”. Theo đó, chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mà không cần phải đạt mức vốn pháp định. Ngoài ra, các điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây: a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…”

Vì vậy, việc đáp ứng các điều kiện về chủ thể là một trong những điều kiện bắt buộc để hợp đồng kinh doanh bất động sản của hai bên có hiệu lực khi xác lập giao dịch.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về Lưu ý khi tham gia giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu các bạn có nhu cầu cần tư vấn hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.