LS Law Firm

#ls #lslawfirm #huydongvon #duannhaothuongmai

Để thực hiện một dự án bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng thì nguồn lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu của các chủ đầu tư dự án. Để đảm bảo đủ nguồn vốn phục vụ cho việc triển khai dự án, ngoài nguồn vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì nguồn vốn huy động từ bên ngoài cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ. Vậy chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn dưới những hình thức nào và phải thỏa mãn những điều kiện gì? Bài viết dưới đây sẽ giúp quý độc giả giải đáp được thắc mắc trên.

1. Các hình thức huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại

Theo Điều 69 Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức:

- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Như vậy, chủ đầu tư muốn huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thực hiện thông qua 03 hình thức trên. Những hình thức huy động vốn khác không thuộc 03 hình thức trên đều không được pháp luật công nhận.

2. Điều kiện huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại

- Điều kiện huy động vốn theo hình thức “Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”

Theo điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
• Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
• Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Lưu ý: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

- Điều kiện huy động vốn theo hình thức “Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”

Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể được quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
• Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. 
• Điều kiện huy động vốn theo hình thức “Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”
• Theo điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
• Ngoài ra, pháp luật cho phép chủ đầu tư được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án nhưng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Chủ đề này được chúng tôi phân tích chi tiết trong bài viết “Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”.

Từ những quy định trên cho thấy, chủ đầu tư không được tự do huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào mà chỉ được huy động dưới những hình thức nhất định và phải thỏa mãn các điều kiện luật định. Nếu huy động vốn trái phép thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây chúng tôi đã trình bày đến Quý khách những hình thức và điều kiện để huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào điều xem như không được phép./.