LS Law Firm

#ls #lslawfirm #nguoinuocngoai #sohuunhaotaiVietNam

Hiện nay, pháp luật đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, để thực hiện được quyền này, tổ chức, cá nhân nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Vậy điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là gì? Bài viết dưới đây sẽ giúp quý độc giả giải đáp được thắc mắc trên.

Thế nào là tổ chức, cá nhân nước ngoài?

• Theo khoản 32 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, tổ chức nước ngoài là tổ chức được thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài.
• Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, cá nhân nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng nào thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các đối tượng sau:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam thông qua các hình thức nào?

Theo khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần phải đáp ứng các điều kiện gì?

Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
• Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
• Đối với cá nhân nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh tổ chức, cá nhân nước ngoài đáp ứng điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm những gì?

Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

• Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
• Đối với tổ chức nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở.

Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu là bao nhiêu?

Theo khoản 3, 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định như sau:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
• Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:

• Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
• Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
• Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. 
• Nếu vượt quá số lượng nhà ở theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài là bao lâu?

Theo điểm c, d, đ khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như sau:

• Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
• Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

Lưu ý: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.

Các trường hợp nào không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Theo khoản 1 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây thì không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở nằm trong khu vực không thuộc diện được sở hữu theo quy định tại Điều 75 của Nghị định này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 76 của Nghị định này;
• Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

Như vậy, pháp luật Việt Nam đã ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tuy nhiên quyền sở hữu này bị hạn chế và ràng buộc bởi những quy định chuyên biệt. Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thuộc các đối tượng nhất định và phải tuân thủ các quy định về hình thức, điều kiện. Ngoài ra, số lượng nhà ở và thời gian sở hữu nhà ở cũng bị giới hạn. 

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây chúng tôi đã trình bày đến Quý khách điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà  ở tại Việt Nam dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào điều xem như không được phép./.