#ls #lslawfirm #dieukiennhaohinhthanhtuonglai
Giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng và phổ biến trong các giao dịch kinh doanh bất động sản, bởi nó có lợi thế về vốn cho chủ đầu tư và khách hàng. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là khách hàng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành đã có những yêu cầu gì đối với chủ đầu tư trước khi mở bán?
Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai
Tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra định nghĩa về hợp đồng mua bán tài sản, theo đó: Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Trên tinh thần điều luật về hợp đồng mua bán tài sản, có thể hiểu, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua phải thanh toán tiền mua tài sản hình thành trong tương lai cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.
Nhà ở hình thành trong tương lai, nó chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn điều kiện gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; (ii) Trường hợp là nhà cung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (theo Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).
Về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Cũng quy định về điều kiện của chủ đầu tư, khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản trao quyền cho cơ quan nhà nước thẩm định về điều kiện của chủ đầu tư khi tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nhằm hạn chế rủi ro trên thực tế đối với người mua nhà. Tuy vậy, chiếu theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại trao quyền cho chủ đầu tư vẫn được bán nhà khi Sở Xây dựng không có văn bản trả lời và phải chịu trách nhiệm. Quy định này trên thực tế cho thấy cơ chế chịu trách nhiệm của chủ đầu tư còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố, gây ra nhiều rủi ro lớn cho người mua nhà.
Từ những quy định trên cho thấy, Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án nhà ở có đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai hay không. Quyết định của Sở Xây dựng dựa trên các điều kiện đối với dự án được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014. Vì vậy, chủ đầu tư phải đáp ứng các kiện bán nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt vừa đủ cho các chủ đầu tư huy động vốn trong trường hợp Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn pháp luật quy định.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)
Trên đây là những nội dung cơ bản về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.
Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.
Vietnamese
English
