LS Law Firm

#ls #lslawfirm #datnenduan
Hiện nay, đất nền dự án là loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm, việc mua bán đất nền dự án diễn ra rất sôi nổi trên thị trường kinh doanh bất động sản. Vậy, để phòng ngừa được những rủi ro xảy ra khi thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản trên, Chủ đầu tư cần phải lưu ý điều gì? Sau đây, LS Law Firm xin chia sẻ những thông tin cơ bản về vấn đề trên như sau.

Hiện nay, pháp luật chưa quy định tên gọi “đất nền” hay “đất nền dự án”. Tên gọi này là thuật ngữ được sử dụng trên thực tế, có thể hiểu: Đất nền đơn giản là thuật ngữ dùng chỉ khu đất còn trống, chưa thực hiện các công trình xây dựng. Căn cứ theo mục đích sử dụng đất, đất nền được phân làm 3 loại: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.

Đất nền dự án là thuật ngữ dùng chỉ những khu vực đã được nhà đầu tư phân lô, nằm trong quy hoạch và đang được chủ đầu tư chuẩn bị tiến hành thi công công trình xây dựng. Tuy nhiên, đất nền dự án vẫn là trạng thái chưa được xây dựng. Đất nền dự án thường phải có quy hoạch rõ ràng và phải được phê duyệt 1/500, có tiện ích đi kèm, có hệ thống giao thông thuận lợi,… với mục đích là xây dựng các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp...

Tính pháp lý của đất nền dự án

Đối với chủ đầu tư dự án, vấn đề họ quan tâm là khi dự án đất nền đủ điều kiện bán ra trên thị trường. Ngược lại, đối với người mua thì liệu rằng đất được giao dịch có hợp pháp hay không, pháp luật quy định như thế nào?

Để dự án đất nền trở thành đối tượng được phép giao dịch thì pháp luật quy định các dự án đất nền này phải được chủ đầu tư tạo lập dự án đất nền gắn với việc phát triển nhà ở được quy định tại Điều 2, Điều 17 Luật nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020: “2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm: a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Theo đó, đối với loại dự án đất nền, các Chủ đầu tư phải phát triển xây dựng đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án mới được phép đem đi giao dịch.

Điều kiện để đất nền dự án được phép thực hiện trong giao dịch chuyển nhượng

Trước hết, Dự án Đất nền được đưa vào kinh doanh, phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS 2014”): “1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án….”

Ngoài ra, trong tương lai thì dự án đất nền có thể sẽ là các khu dân cư, Khu đô thị, khu công nghiệp… Vì vậy, việc các Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng bất động sản trên phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS 2014: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; ….”

Tiếp đến, điều kiện để chuyển nhượng các dự án đất nền dưới dạng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai năm 2013:

“1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;…..”

Điều này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định:

"1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.….”

Do đó, để dự án đất nền được giao dịch thì Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Tuy nhiên, để tránh trường hợp người mua bị lừa đảo, mất tiền đầu tư vào các “dự án đất ma”, “đất trên giấy” do chủ đầu tư tự vẽ ra…; thì người mua cần tìm hiểu, xác thực thông tin về dự án, cân nhắc, tính toán và kiểm tra mức độ khả thi cũng như năng lực hoàn thiện của dự án thông qua việc yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp các văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ thuế đối với lô đất được giao dịch,….Người mua, không nên mua đất những dự án có pháp lý không rõ ràng để tránh gặp phải những khó khăn về sau. Ngược lại, người bán - Chủ đầu tư dự án đất nền cũng cần hiểu biết nhất định và tuân thủ pháp luật khi chuyển nhượng đất nền để tránh những rủi ro không đáng có.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản cần lưu ý về Dự án đất nền dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.