LS Law Firm

#ls #lslawfirm #bienphapbaodam

Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Còn khách hàng thì cũng có thể tham gia và được nhiều ưu đãi, phù hợp với tài chính của bản thân. Tuy nhiên, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lại tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng. Vậy pháp luật có quy định như thế nào về biện pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

1. Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cam kết với bên nhận bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS năm 2014”), vấn đề bảo lãnh được quy định cụ thể như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

…

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”

Trên cơ sở này, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng Nhà nước đã có những quy định cụ thể về vấn đề bảo lãnh ngân hàng nêu trên. Theo đó, bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, bên thuê mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký.

2. Biện pháp quản lý của Nhà nước

Theo khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Các quy định trên cho thấy, Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án nhà ở có đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai hay không. Quyết định của Sở Xây dựng dựa trên các điều kiện đối với dự án được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014. Nhìn chung, xét về mặt thủ tục thì quy định trên vừa đảm bảo việc chủ đầu tư đáp ứng các kiện bán nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt vừa đủ cho các chủ đầu tư huy động vốn trong trường hợp Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn pháp luật quy định.

3. Quy định về việc ứng trước tiền và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng

Theo Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Theo quy định nêu trên, việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, trường hợp chưa nhận bàn giao nhà thì số tiền thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Có thể thấy, pháp luật đã giới hạn số tiền mà nhà đầu tư được nhận trước từ khách hàng theo tỷ lệ phần trăm giá trị nhà và tiến độ xây dựng nhà ở, kể cả theo thời điểm cấp giấy chứng nhận. Điều này sẽ đảm bảo an toàn phòng tránh rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, các biện pháp được nêu trên góp phần đảm bảo an toàn cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, ngoài những biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật, khách hàng cũng cần lưu ý và cẩn trọng hơn để đảm bảo an toàn cao nhất cho bản thân.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản về các biện pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết. Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép, sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.