LS Law Firm

#ls #lslawfirm #batdongsanhinhthanhtrongtuonglai
Bất động sản hình thành trong tương lai là loại hình bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn và cũng là loại hình bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khi tham gia các giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, chủ thể tham gia cần hiểu biết nhất định về loại hình bất động sản này.

Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.

Ngoài ra, khoản 10 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS”) có nêu: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Để bất động sản hình thành trong trương lai được phép đưa vào kinh doanh thì pháp luật đã đặt ra nhưng điều kiện nhất định. Các điều kiện này được liệt kê tại Điều 55 Luật KDBĐS, cụ thể:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua….”.

Như vậy, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư bất động sản phải đảm bảo các điều kiện nêu trên. Tương tự đối với người mua, trước khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần xem xét, tìm hiểu kỹ các điều kiện đã nêu để xác định rằng, liệu bất động sản hình thành trong tương lai trên đã đủ điều kiện để được phép kinh doanh hay chưa.

Các quy định riêng biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai

Đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung tại các văn bản điều chỉnh như Bộ luật Dân sự, Luật KDBĐS,… thì Luật KDBĐS còn đặt ra một số quy định riêng biệt mà Độc giả cũng cần lưu ý:

Thứ nhất, về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Vấn đề bảo lãnh được Luật KDBĐS quy định tại Điều 56:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua và phải được sao gửi cho bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua...”.

Thứ hai, về vấn đề thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Vấn đề liên quan đến thanh toán trong bán, cho thuê, mua được Luật KBĐS quy định tại Điều 57 như sau:

“1. Việc thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng."

Trong mọi trường hợp khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

Thứ ba, về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Vấn đề chuyển nhượng hợp đồng mua, bán cho thuê nhà hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 48 Luật KDBĐS:

“1. Bên mua, bên thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu thêm từ bên mua, bên thuê mua bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng...”

Tóm lại, Giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai là giao dịch phổ biến trong các giao dịch KDBĐS, bản chất bất động sản hình thành trong tương lai là những tài sản đang trong quá trình xây dựng, tại thời điểm giao kết hợp đồng, bên mua chỉ được tiếp cận tài liệu hồ sơ của bất động sản nên việc giao dịch luôn tiềm ẩn rủi ro. Vì vậy, để tránh các trường hợp “mua bất động sản trên giấy” cũng như các rủi ro có thể xảy ra, người mua cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH LS và Cộng sự (“LS Law Firm”)

Trên đây là những nội dung cơ bản cần biết về Bất động sản hình thành trong tương lai và một số vấn đề cần lưu ý dựa trên quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết.

Nếu Quý khách có nhu cầu cần tư vấn về vấn đề nêu trên hoặc đang quan tâm đến các dịch vụ pháp lý khác, hãy liên hệ ngay với LS Law Firm qua Email: lslawfirm2014@gmail.com để được hỗ trợ kịp thời.

Lưu ý: Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, mọi việc sao chép sử dụng bài viết để làm chứng cứ riêng trong bất kỳ vụ, việc nào đều xem như không được phép./.